Nguồn cung bất động sản cải thiện nhưng còn nhiều vấn đề, thiếu vắng căn hộ vừa túi tiền

Phân khúc cao cấp vẫn áp đảo

Cách đây 2 - 3 năm, thị trường bất động sản từng trải qua giai đoạn khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Tuy nhiên, hiện gió đã đảo chiều. Thậm chí, thị trường còn “nóng” tới mức, nhiều chuyên gia bắt đầu đặt ra câu hỏi, liệu có hay không nguy cơ dư thừa nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp?

Trong một chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ chỉ ra rằng, tính đến tháng 9/2025, tín dụng đầu tư - kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24% so với cuối năm 2024. Đây là mức tăng tương đối mạnh và cao hơn mặt bằng tín dụng chung.

“Đây là yếu tố cần lưu ý. Nếu môi trường vĩ mô ổn định, tình hình sẽ không đáng quan ngại nhưng nếu thị trường đảo chiều thì sẽ xuất hiện nhiều rủi ro. Hiện có tình trạng không ít doanh nghiệp tung ra nhiều dự án cùng lúc, như vậy là đầu tư dàn trải, sử dụng đòn bẩy rất nhiều”, ông Cấn Văn Lực tiết lộ.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV bình luận rằng, hiện thị trường đang chứng kiến sự lệch pha cung lớn. Nếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục ra mắt những sản phẩm cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, nguy cơ dư thừa sẽ diễn ra.

Nhìn nhận một cách thẳng thắn, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết, đà tăng giá của bất động sản bằng tốc độ tăng của GDP, lạm phát cùng tốc độ đô thị hoá. Do đó, việc giá nhà tăng là điều không thể tránh khỏi, đây là một quy luật tất yếu.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng cho rằng, khi giá tăng quá mạnh, Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp can thiệp để “hạ nhiệt” thị trường. Nhà ở xã hội chính là một giải pháp và cũng là cứu cánh của người lao động trong bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, tốc độ triển khai các dự án vẫn còn chậm. Muốn đẩy nhanh tiến độ, Nhà nước cần làm đầu tàu, chủ động đầu tư, thực hiện các dự án.

Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại đang tăng mạnh thì hiện nhà ở xã hội vẫn chưa có những bước đột phá rõ rệt về số lượng căn hộ hoàn thành. Theo VARS IRE, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ khó đạt mục tiêu trong giai đoạn 2021 - 2025. Với tổng kết quả dự kiến hoàn thành chỉ dừng ở mức 149.681 căn hộ, con số này mới chỉ đáp ứng được khoảng 35% chỉ tiêu của kế hoạch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2025 nhiều dự án được cởi trói, nguồn cung bất động sản quý 3/2025 tăng mạnh.

Dù vậy chất lượng nguồn cung có vấn đề, thiếu hẳn nguồn cung nhà ở có giá phù hợp. Thị trường đang có dấu hiệu đẩy giá, mức giá bán các dự án hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, siêu cao cấp. Chỉ 5-6% nguồn cung thị trường là nhà ở giá thấp, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Đáng lưu ý, một số dự án trước đây được định hình cung ứng nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhưng do dự án ách tắc quá lâu, chi phí lãi vay tăng, tiền sử dụng đất tăng, đến nay buộc phải tăng lên giá bán thành phân khúc cao cấp.

Làm sao để hạ nhiệt giá nhà?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giải pháp quan trọng để “hạ nhiệt” giá nhà là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá sẽ tự điều chỉnh theo cán cân cung - cầu thực. Nhà ở xã hội và các dự án phù hợp thu nhập cần được ưu tiên trong quy hoạch, đi kèm cơ chế khuyến khích mạnh mẽ. Quá trình phát triển đô thị phải gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro, cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất khu vực trung tâm. Song song với đó, việc phát triển thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp cũng rất cần thiết, giúp giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định”.

Một giải pháp quan trọng khác là, đẩy nhanh tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn thi hành hệ thống luật mới, đồng thời nâng cao năng lực thực thi tại địa phương. Cơ quan quản lý cần tăng cường phân cấp, phân quyền để địa phương có thể chủ động điều chỉnh chính sách phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội, mức độ phát triển hạ tầng và yêu cầu quản lý đô thị. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ kiến nghị, cần xem xét chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Đây là một hướng đi khả thi và tiết kiệm nguồn lực.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản, những giải pháp nêu trên không chỉ mang tính ngắn hạn nhằm giảm áp lực giá nhà, mà còn là hướng tiếp cận căn cơ để tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch và bền vững.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho biết, giá thành bất động sản phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó, chi phí vốn tác động lớn nhất. Dự án kéo dài bao nhiêu, chi phí vốn sẽ đội lên bấy nhiêu, kéo giá nhà tăng. Vì vậy, giải pháp quan trọng hàng đầu là giảm chi phí đầu vào bằng cách đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư - xây dựng, rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Cùng với đó, cần điều chỉnh lại cơ cấu cung - cầu, tập trung phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập, đặc biệt là nhà ở xã hội, để đáp ứng nhu cầu thực. Thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện cơ chế, chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, nhằm tăng nguồn cung và hướng thị trường đến sự ổn định, bền vững.