Tồn kho lớn trên thị trường bất động sản: Nhiều doanh nghiệp “ôm hàng” chờ tăng giá khiến giá nhà đất tăng cao

Tồn kho phình to

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2024, lượng hàng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền có 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý II.

Số liệu dựa trên thống kê của 60/63 địa phương. Lượng hàng tồn kho trên là của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo. Trong đó, lượng tồn kho chung cư trong quý này có 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền. Đây là các sản phẩm đủ điều kiện bán hàng nhưng chưa được giao dịch.

Ở quý trước đó, lượng hàng tồn kho vào khoảng 17.105 sản phẩm. Như vậy, lượng tồn kho bất động sản đã tăng gần 52% sau một quý. Báo cáo cũng cho biết có 141.363 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua. Trong đó, gần 103.000 lượt giao dịch thuộc loại hình đất nền, chiếm 73%. So với quý II, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đã có xu hướng tăng, trong khi giao dịch đất nền giảm 18%.

Trên thực tế, không phải ai cũng hiểu hết ý nghĩa của khoản mục hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland - bất động sản là ngành kinh doanh đặc thù khác với ngành sản xuất.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, khi hàng tồn kho tăng có thể hiểu là doanh nghiệp không bán được hàng. Nhưng với bất động sản, hàng tồn kho càng nhiều lại cho thấy doanh nghiệp có quỹ đất càng lớn.

Thậm chí hàng tồn kho nhiều còn là dấu hiệu tốt cho thấy doanh nghiệp có sẵn sản phẩm có thể bàn giao được cho khách hàng. Trong khi đó, doanh nghiệp hết hàng tồn kho thể hiện việc không có quỹ đất mới, sản phẩm mới để bán ra thị trường. Điều này là dấu hiệu cho thấy dòng tiền tương lai, doanh số bán hàng trong tương lai của doanh nghiệp có khả năng bị đứt gẫy.

Về bản chất, biến động hàng tồn kho có cả chiều tăng và giảm. Khi hàng tồn kho giảm, doanh nghiệp sẽ ghi nhận sang doanh thu. Nếu doanh nghiệp vẫn triển khai xây dựng dự án, chưa bàn giao sản phẩm thì hàng tồn kho bất động sản vẫn tăng lên.

Giá nhà đất tăng cao

Trong bối cảnh hàng tồn kho trên thị trường lớn nhưng giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TPHCM và các đô thị lớn.

Bộ Xây dựng đánh giá, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, loại hình, phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung. Với chung cư, giá căn hộ tại Hà Nội, TPHCM tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Thậm chí, một số khu vực tăng cục bộ khoảng 35-40% so với quý trước.

Với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, giá có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước. Phần lớn dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.

Còn tại TPHCM, giá sơ cấp gần như ổn định. Một số khu vực giá giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, diện tích rộng, giảm khoảng 14% theo quý và 28% theo năm. Riêng các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng có giao dịch khá tốt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, hàng tồn kho là điều bình thường nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là các sản phẩm đã xây xong và bán ra thị trường nhưng lại không được thị trường chấp nhận, tức mức thanh khoản thấp.

Theo ông Châu, hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ là "núi nợ" đè lên vai doanh nghiệp, khi không có tính thanh khoản, doanh nghiệp sẽ gặp khó.

Trong bối cảnh trên, Bộ Xây dựng khuyến nghị doanh nghiệp địa ốc cần chủ động rà soát, tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần "lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ".

Doanh nghiệp cũng nên chủ động giải quyết các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, có trách nhiệm tập trung mọi nguồn lực xử lý nợ xấu để tiếp tục triển khai dự án, mở bán ra thị trường, tránh việc đầu tư dàn trải.