Giá chung cư phía Nam bứt tốc cuối năm

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – cho biết giá mở bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ trong quý IV đã chạm mức 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng khoảng 18%, lên bình quân 64 triệu đồng/m2.

Đà tăng giá không chỉ xuất hiện tại TP.HCM mà còn lan sang các tỉnh giáp ranh. Tại Bình Dương (cũ), giá sơ cấp nhiều dự án tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12%, còn Long An (thuộc Tây Ninh sau sáp nhập) tăng kỷ lục 45%. Giá thứ cấp tại các địa phương này cũng nhích thêm 13–15%.

Điều đáng chú ý là giá tăng trong bối cảnh nguồn cung bắt đầu cải thiện sau thời gian dài gián đoạn. CBRE thống kê tổng nguồn cung mới tại 5 địa phương trọng điểm miền Nam trong năm nay đạt gần 26.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024. Bình Dương (cũ) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 15.800 căn, tiếp theo là Tây Ninh khoảng 2.000 căn, Đồng Nai 600 căn. Riêng TP.HCM (cũ) cung ứng khoảng 7.600 căn hộ, tăng 50% so với năm trước.

Tuy nhiên, theo bà Dung, nguồn cung tăng nhưng giá vẫn đi lên do rổ hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại TP.HCM (cũ), phân khúc này chiếm tới 90% lượng hàng mở bán. Tỷ lệ tương tự ở Bình Dương (cũ) cũng đạt khoảng 60%. Tại Long An, loạt dự án mở bán giá từ 40–60 triệu đồng/m2 đã kéo mặt bằng khu vực tăng mạnh.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 9 tháng đầu năm, TP.HCM và vùng giáp ranh ghi nhận 22.400 sản phẩm mở bán mới, phần lớn có giá cao hơn 10–20% so với cùng kỳ. Dù giá tăng, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 65%, tương đương gần 14.700 giao dịch thành công.

DKRA Consulting – đơn vị nghiên cứu thị trường thuộc DKRA Group – cũng ghi nhận mức tăng giá sơ cấp 12–18% tại TP.HCM và các đô thị lân cận, còn giá thứ cấp tăng 8–15%. Đơn vị này dự báo giá căn hộ khu vực phía Nam có thể tăng thêm 5–6% trong những tháng cuối năm, nhất là khi phân khúc vừa túi tiền ngày càng trở nên hiếm hoi.

Hiện nay, dù nguồn cung dồi dào, hơn 63% lại tập trung tại Bình Dương (cũ), trong khi khu trung tâm TP.HCM khan hiếm dự án mới do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý kéo dài. Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, nhận định tình trạng lệch pha cung – cầu này càng đẩy giá căn hộ nội đô tăng cao, buộc người mua phải dịch chuyển ra vùng vệ tinh, kéo theo mặt bằng giá tại những khu vực này đi lên.

Nhìn về năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam – dự báo nguồn cung mới có thể đạt 50.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm 65%. Con số này tăng gần 30% nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện. Mặt bằng giá sẽ phân hóa rõ rệt: TP.HCM cũ tiếp tục duy trì mức cao, còn các tỉnh vệ tinh có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn.

Các chuyên gia cũng cảnh báo tốc độ tăng giá nhà đang gấp đôi mức tăng thu nhập trong 10 năm qua, tạo áp lực lớn cho nhóm mua ở thực. Do đó, người mua có xu hướng dịch chuyển sang khu vực giá mềm hơn và cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Trong bối cảnh giá còn tiếp tục leo thang, CBRE khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn và lựa chọn dự án gắn liền với các tuyến hạ tầng lớn, đặc biệt là metro và các khu đô thị được quy hoạch bài bản.