Bất động sản khu công nghiệp: Giữ đà tăng trưởng nhờ FDI mạnh, “chuyển mình” sang giai đoạn mới

Động lực từ dòng vốn FDI

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, đến hết tháng 10/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam, bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh cùng giá trị góp vốn và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn tăng trưởng mạnh mẽ này không chỉ phản ánh sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam, mà còn tạo nền tảng trực tiếp cho sự mở rộng của các khu công nghiệp và thị trường bất động sản công nghiệp.

Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận 2,75 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 19,5% và chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo - lĩnh vực dẫn đầu với 7,97 tỷ USD, tương ứng 56,7% tổng vốn cấp mới. Các ngành còn lại thu hút khoảng 3,35 tỷ USD, chiếm 23,8%. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện trong 10 tháng năm 2025 ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và cũng là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, đầu tư hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, cao tốc, cảng biển, logistics cũng được đẩy mạnh, việc này đã gia tăng đáng kể tính kết nối vùng, rút ngắn thời gian vận chuyển và giảm chi phí logistics, qua đó nâng cao hấp dẫn của các khu công nghiệp mới. Những dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam, loạt cảng nước sâu tiếp tục tạo động lực lan tỏa mạnh mẽ cho các trung tâm công nghiệp vệ tinh.

Trước làn sóng FDI tăng trưởng mạnh mẽ, nhu cầu về bất động sản công nghiệp, nhất là nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh và trung tâm giao hàng cuối luôn ở mức cao. Công ty bất động sản toàn cầu Avison Young nhìn nhận, các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics gồm: Kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối đang tiếp tục duy trì sức hấp dẫn với nhu cầu thuê ở mức cao. Cùng với đó, dịch vụ logistics trong nước cũng đang chuyển mình rõ nét theo hướng chuyên nghiệp hơn, cung ứng trọn gói từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói cho đến thực hiện thủ tục hải quan.

Theo các chuyên gia, FDI không chỉ tạo ra nhu cầu trực tiếp về mặt bằng sản xuất mà còn mở ra nhu cầu thứ cấp về logistics, lưu trú công nhân, dịch vụ thương mại – từ đó tạo nên hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ cho toàn bộ hệ sinh thái bất động sản công nghiệp.

Ông Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu tại CBRE Việt Nam, cho biết dòng vốn FDI tăng đều qua các năm đã giúp nhu cầu thuê đất công nghiệp duy trì ổn định, kéo giá thuê tiếp tục tăng tại một số thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam.

Các chuyên gia của Savills nhận định rằng việc Chính phủ đẩy mạnh cải thiện thủ tục hành chính, đầu tư hạ tầng giao thông và nâng cấp cảng biển, cao tốc đã tạo ra nền tảng tốt để FDI tiếp tục tăng trưởng, từ đó bảo đảm đầu ra ổn định cho thị trường bất động sản KCN trong dài hạn. Sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng – đặc biệt tại các trung tâm công nghiệp như Hải Phòng, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu – là yếu tố then chốt giúp nâng cao tính cạnh tranh của thị trường hậu cần và sản xuất tại Việt Nam.

BĐS khu công nghiệp đang “chuyển mình”

Bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ nhờ những động lực mới từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI ổn định và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Từ một phân khúc phát triển theo mô hình truyền thống, chủ yếu cho thuê đất thô hoặc nhà xưởng đơn lẻ, thị trường nay đã chuyển sang giai đoạn đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn, quy mô lớn hơn và mô hình đa chức năng. Theo nhiều chuyên gia, sự chuyển đổi này là tất yếu khi Việt Nam dần trở thành điểm đến chiến lược của các tập đoàn công nghệ, điện tử, logistics và sản xuất giá trị cao, buộc bất động sản công nghiệp phải đổi mới để đáp ứng.

Ông John Campbell, Giám đốc bộ phận Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhận định rằng bất động sản công nghiệp đang thoát khỏi hình ảnh “thô sơ” trước đây và chuyển sang tiêu chuẩn hiện đại hơn, với yêu cầu cao về hạ tầng, công nghệ, môi trường và vận hành thông minh. Nhu cầu thuê không chỉ tăng về số lượng mà còn về chất lượng, đặc biệt từ các nhà sản xuất điện tử – chip bán dẫn, đơn vị R&D, công nghệ cao và doanh nghiệp logistics xuyên biên giới. Điều này thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp năng lượng xanh, hệ thống quản lý thông minh, trung tâm dữ liệu, khu chuyên gia và dịch vụ hỗ trợ.

Ông Michael Piro - Tổng giám đốc Indochina Capital chia sẻ, sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp cho thấy Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới của tiến trình công nghiệp hóa, với vai trò là trung tâm sản xuất và logistics của khu vực. Nếu như giai đoạn trước, bất động sản công nghiệp chủ yếu đáp ứng nhu cầu cơ bản về đất thuê cho nhà máy, thì nay thị trường đã chuyển mình sang giai đoạn “chất lượng cao”, nơi yếu tố hạ tầng, công nghệ và tính bền vững được đặt lên hàng đầu.

Dòng vốn FDI không chỉ mang theo nguồn lực tài chính mà còn cả tiêu chuẩn vận hành mới, buộc các nhà phát triển nội địa phải nâng cấp sản phẩm. Mô hình khu công nghiệp tích hợp, kết hợp giữa sản xuất, kho vận và khu dân cư đang mở ra hướng phát triển bền vững, phù hợp quy hoạch tổng thể quốc gia.

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý về nguy cơ dư thừa nguồn cung nếu thiếu phối hợp quy hoạch. Cạnh tranh với các nước khu vực, cùng yêu cầu phát triển xanh, sử dụng năng lượng tái tạo và xử lý chất thải là thách thức không nhỏ.