Giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng “phi mã”, có nên “xuống tiền” dịp cuối năm

Dư cung, giá cũng neo cao

Thị trường bất động sản hiện dư nguồn cung, nhưng giá rao bán ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn neo ở mức cao. Nếu xu hướng này tiếp tục, nguy cơ đóng băng toàn bộ thị trường có thể xảy ra bất cứ lúc nào, đặt ra thách thức nghiêm trọng cho sự cân bằng cung – cầu.

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý 3, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý 3 năm 2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn bất thường với mức tăng giá phi mã, đặc biệt từ năm 2024. Trong khi thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ 4,11 triệu/tháng lên 8,3 triệu/tháng (tốc độ tăng 6,4%/năm), giá nhà lại tăng gấp ba lần, trung bình hơn 12%/năm, với căn hộ trung bình từ 25 triệu/m² lên 75,5 triệu/m², thậm chí tại Hà Nội có nơi vượt 80 triệu/m².

Chỉ số P/I (Price to Income) trung bình ở Việt Nam hiện đạt 27,3, tức để mua một căn hộ trung bình, một gia đình phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong 27 năm, hoặc 80 năm nếu chỉ trả góp 1/3 thu nhập, khiến khả năng sở hữu nhà trở nên xa vời.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định nguyên nhân chính đến từ vướng mắc thể chế kéo dài, khiến cơ cấu nguồn cung và chất lượng sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Dù các quy định pháp luật mới đã được ban hành, những điểm nghẽn vẫn khiến thị trường ách tắc, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà giá thấp hầu như vắng bóng.

Chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí vô hình và kéo dài: một số dự án mất tới 14 năm từ chấp thuận đến thi công. Giá đất – chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm – tăng cao, cộng với thủ tục phức tạp, khiến các doanh nghiệp ưu tiên phân khúc cao cấp để bù đắp chi phí, trong khi thị trường bình dân gần như không hấp dẫn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, nhấn mạnh cơ chế điều tiết giá đất và thuế cần hài hòa để ổn định thị trường, phân biệt rõ thuế chuyển nhượng giữa người mua để sử dụng và đầu cơ.

Một vấn đề khác là hiện tượng “thổi giá”. Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), giá bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản: giá đất và chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, thuế, hạ tầng kỹ thuật). Giá bán cuối cùng còn cộng thêm chi phí bán hàng và các chi phí phát sinh khác. Thực tế, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh trong thời gian qua góp phần trực tiếp nâng giá thành, nhưng để xác định thổi giá cần kiểm soát toàn bộ cấu thành giá ở thị trường sơ cấp trước khi đánh giá thị trường thứ cấp.

Có nên xuống tiền dịp cuối năm?

Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.

Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng thị trường bất động sản, đặc biệt là tại TP. HCM, đang có nhiều dấu hiệu cho thấy đã vượt qua giai đoạn "thăm dò" và bước vào trạng thái ổn định hơn khi mức độ quan tâm tăng mạnh nhất trong vòng 2-3 năm trở lại đây.

Ông Tuấn cho hay giá chung cư trung tâm đã chạm mức 100 triệu đồng/m2, trong khi vùng ven vẫn chỉ 30-40 triệu đồng/m2, tạo biên độ hợp lý cho nhà đầu tư có xu hướng đầu tư dài hạn. “Nhìn vào giai đoạn này, xu hướng đầu tư bất động sản khá phù hợp. Tuy nhiên không phải loại hình nào, khu vực nào cũng có thể xuống tiền” – ông Tuấn nói.

Theo ông, TP. HCM hiện phát triển theo mô hình đa trung tâm. Các “trung tâm mới” đang trong giai đoạn hình thành, mở ra cơ hội đầu tư cho những người “đi trước một nhịp”.

Dù thị trường cuối năm đang có nhiều tín hiệu tích cực, các chuyên gia cảnh báo đây không phải giai đoạn “dễ ăn”. Giá đã tăng mạnh tại nhiều khu vực, lãi suất có xu hướng nhích lên, trong khi một số dự án đẩy hàng khi pháp lý chưa hoàn thiện. Nhà đầu tư vì vậy cần tỉnh táo và đánh giá rủi ro một cách toàn diện trước khi xuống tiền.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, TP. HCM và các thị trường vùng ven từng chứng kiến nhiều đợt tăng nóng trong thời gian qua, đặc biệt sau các đợt sáp nhập hành chính. Khi giá bị đẩy lên nhanh hơn mặt bằng chung, nhà đầu tư đi sau rất dễ mua phải mức giá đã “nhảy” trước 2-3 năm.

“Nền lãi suất có dấu hiệu tăng dần, tạo áp lực lớn hơn cho nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy, trong khi với người mua ở, đây lại là thời điểm tương đối phù hợp để cân nhắc” – ông Tuấn nói.