Đánh thuế bất động sản: Hạn chế được đầu cơ nhưng khó có thể kéo giảm giá nhà?

Nỗi băn khoăn trong nhiều năm

Đánh thuế bất động sản bỏ hoang và nhà đất thứ hai đang là chủ đề được thảo luận sôi nổi. Mới đây, Đoàn giám sát Quốc hội đã kiến nghị Chính phủ cần sớm nghiên cứu và ban hành luật thuế, đặc biệt là áp mức thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều nhà đất, không sử dụng hoặc bỏ hoang.

Nhiều đại biểu đã đề xuất áp dụng thuế đối với bất động sản nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và bình ổn thị trường. Theo đó, nhiều đại biểu đã kêu gọi đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên và đây là thời điểm chín muồi để triển khai luật thuế này. Lý do là để hạn chế hiện tượng “đầu cơ bất động sản”, làm tăng giá nhà ở đến mức không hợp lý, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực sự và góp phần tạo ra “sốt đất”.

Các đề xuất này hướng đến việc thiết lập mức thuế cụ thể cho từng loại bất động sản, như bất động sản bỏ hoang hoặc không đưa vào khai thác, gây lãng phí tài nguyên và làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai. Đây cũng là động thái để giảm tình trạng đầu cơ và giúp thị trường phát triển bền vững, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp.

Các đại biểu cũng đề xuất đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang và hoạt động đầu cơ nhằm kiểm soát thị trường và ngăn ngừa tình trạng “bong bóng” bất động sản.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, thuế là một công cụ mà nhà nước có thể sử dụng, nhưng việc sử dụng như thế nào, với mức độ ra sao, trong bao lâu và ở thời điểm nào cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng. Bà An cho biết trong trường hợp tăng thuế đối với các hoạt động đầu cơ, có thể đúng là sẽ giảm bớt những giao dịch không cần thiết và hạn chế đầu cơ, nhưng cuối cùng, người chịu tác động vẫn là người mua hoặc thuê nhà.

Hiện nay, tình trạng các khu đô thị bỏ hoang diễn ra ngày càng phổ biến, đặc biệt ở nhiều thành phố lớn và khu vực ven đô như Hà Nội, TP HCM. Có nhiều lý do dẫn đến tình trạng này như đầu cơ bất động sản, dự án bất động sản thiếu hạ tầng và dịch vụ công cộng khiến người dân không chuyển đến sinh sống, một số dự án được cơ quan chức năng cấp phép mà không tính đến nhu cầu thực sự của thị trường,...

Theo một khảo sát gần đây với gần 32.000 người tham gia, khoảng 70% cho rằng nên áp thuế với những bất động sản thứ hai và các tài sản bỏ hoang.

Giảm đầu cơ nhưng khó giảm giá nhà?

Theo giới quan sát, việc đánh thuế bất động sản có thể giúp địa phương tăng thu ngân sách nhưng chưa hẳn là biện pháp hiệu quả để hạ giá nhà, giảm sức mua. Theo đó, đánh thuế bất động sản đang gây nhiều tranh cãi, khi có người cho rằng đây là biện pháp nhằm kiểm soát giá nhà, trong khi số khác lại nhận định rằng động thái này chỉ mang lại lợi ích cho ngân sách địa phương mà không giúp hạ nhiệt thị trường. Bất động sản vốn dĩ là một lĩnh vực có tầm ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế, và còn là nguồn thu ngân sách quan trọng của các địa phương.

Do đó, việc điều chỉnh thuế trong lĩnh vực này cần được xem xét kỹ lưỡng, nhất là khi thị trường bất động sản đang ngày càng trở nên phức tạp hơn.

Ngoài ra, một yếu tố khác cần phải cân nhắc là việc đánh thuế bất động sản không tác động trực tiếp lên các yếu tố cốt lõi như cung và cầu. Giá nhà trên thị trường phụ thuộc chủ yếu vào những biến số này, thay vì chỉ dựa vào thuế. Ở những khu vực đô thị có mật độ dân cư đông đúc, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung hạn chế, giá nhà sẽ không giảm dù thuế có tăng. Người mua nhà tại các khu vực này vẫn sẵn sàng chấp nhận trả giá cao vì nhu cầu nhà ở luôn lớn. Điều này chứng tỏ rằng việc điều chỉnh thuế có thể không phải là biện pháp hữu hiệu để làm giảm giá nhà, ít nhất là trong ngắn hạn.

Cũng theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, chưa có đủ căn cứ để nói rằng áp dụng thuế bất động sản sẽ làm giảm giá bất động sản. Theo vị chuyên gia này, chúng ta cần phải tìm hiểu, đánh giá và phân tích lại toàn bộ các nguyên nhân căn cơ tác động đến biến động giá bất động sản.

Theo ông Ánh, nguyên nhân thứ nhất được cho là do sự mất cân đối cung - cầu theo từng phân khúc bất động sản trong từng khu vực.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cũng là một trong những yếu tố tác động đến giá bán.

Thứ ba, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai đã có những thay đổi cơ bản liên quan đến giá đất, và khi áp dụng, nhiều chi tiết trong Luật cũng đã khiến giá đất, giá bất động sản tăng lên. Thứ tư, thông qua các phiên đấu giá đất gần đây, dường như có một nhu cầu rất lớn đang cần được đáp ứng liên quan đến bất động sản.

"Ai cũng nói giá bất động sản hiện nay tăng cao là bất thường, vượt xa so với thu nhập của người dân. Tuy nhiên, quan điểm của tôi thì cho rằng, chúng ta cần đánh giá, xem xét lại thu nhập của người Việt Nam hiện đang như thế nào", ông Ánh nói.

"Rõ ràng, giá nhà, giá bất động sản đang tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Làm việc và tiết kiệm hàng chục năm nhưng vẫn không đủ tiền để mua nhà, điều này là rất bất hợp lý. Chúng ta cần phải có phương pháp thiết kế thị trường bất động sản thành các phân khúc dành cho các nhóm đối tượng thu nhập khác nhau", vị chuyên gia nhấn mạnh.