Nguồn cung nhà dưới 5 tỷ đồng ở TP.HCM: Vẫn đang hiện diện trên thị trường thứ cấp

Từ cuối năm 2024, thị trường nhà ở TP.HCM đã xuất hiện tình trạng thiếu hụt rõ nét đối với căn hộ giá rẻ – nhóm có giá khoảng 3 tỷ đồng trở lại. Giá đất leo thang, chi phí xây dựng tăng đều, trong khi nhu cầu an cư tại đô thị đặc biệt này không ngừng mở rộng, đã đẩy phân khúc nhà giá thấp trở thành “hàng hiếm”. Xu hướng này tiếp tục kéo dài sang năm 2025, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và giá bán nhiều phân khúc tăng nhanh ngay từ những tháng đầu năm.

Việc tiếp cận nhà ở dưới 5 tỷ đồng theo đó cũng trở nên khó khăn hơn. Dù tín dụng được nới lỏng và nhiều gói vay ưu đãi đã được đưa ra nhằm hỗ trợ người mua nhà lần đầu, rào cản lớn nhất vẫn nằm ở mức giá ngày càng vượt xa khả năng tài chính của phần đông giới trẻ và gia đình trẻ tại đô thị.

Các báo cáo thị trường quý III từ VARS IRE và HoREA tiếp tục chỉ ra sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt. Các dự án sơ cấp mở bán với mức giá trên 50 triệu đồng/m² đã chiếm tới 63% tổng nguồn cung. Với mặt bằng giá này, một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng được ước tính phải mất tới 25 năm tích lũy mới có thể sở hữu một căn nhà – một chỉ số cho thấy sức mua đang bị “bào mòn” đáng kể.

Chính sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp ở thị trường sơ cấp khiến người mua dễ có cảm giác rằng nhà ở phân khúc vừa túi tiền gần như “biến mất”. Tuy nhiên, dữ liệu thực tế từ Nhà Tốt lại gợi mở một góc nhìn khác. Tính đến tháng 11/2025, nền tảng này ghi nhận hơn 20.000 tin đăng rao bán nhà đất và căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng tại TP.HCM. Đây là những sản phẩm nằm rải rác trong các khu dân cư hiện hữu, thay vì tập trung vào các dự án quy mô lớn.

Đại diện Nhà Tốt cho biết lượng tin đăng này phản ánh khá chính xác quy mô nguồn hàng còn lại trên thị trường thứ cấp. Dù không còn dồi dào như giai đoạn trước, phân khúc nhà dưới 5 tỷ đồng vẫn hiện diện ở nhiều quận, huyện – chỉ là mức độ phân tán khiến người mua khó tìm đúng sản phẩm phù hợp.

“Nguồn cung không biến mất mà đang phân tán rộng hơn. Bài toán đặt ra là làm sao kết nối tốt hơn giữa người mua thực và người bán, đặc biệt là tại những khu dân cư có sẵn với mức giá còn trong khả năng chi trả,” đại diện Nhà Tốt nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường sơ cấp thiếu hàng phù hợp, việc khai thác nguồn cung thứ cấp trở thành xu hướng rõ nét hơn. Tuy nhiên, người mua cần có công cụ tìm kiếm hiệu quả và minh bạch, tránh bị “nhiễu thông tin” trong hàng chục ngàn tin đăng khác nhau. Các nền tảng trực tuyến hiện được xem là kênh hữu ích giúp thu hẹp khoảng cách cung – cầu, tạo điều kiện để người mua tiếp cận những căn nhà vừa túi tiền còn lại trên thị trường.

Thực tế này cho thấy, dù giá nhà tại TP.HCM tiếp tục neo cao và quỹ đất dành cho nhà giá thấp ngày càng thu hẹp, phân khúc dưới 5 tỷ đồng vẫn chưa hoàn toàn biến mất. Với các giải pháp công nghệ hỗ trợ tìm kiếm, cùng sự điều chỉnh chính sách từ cơ quan quản lý nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa phải, thị trường vẫn có cơ hội cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân đô thị trong thời gian tới.