Chuyên gia cảnh báo: Nguồn cung mới chỉ đáp ứng 10-15% nhu cầu

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương cách đây hai tháng, vấn đề giá nhà cao bất hợp lý đã được nêu thẳng. Căn hộ ở nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM có giá 70–100 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Cùng thời điểm, tình trạng găm hàng, đẩy giá, dự án bỏ hoang tiếp tục gây méo mó thị trường và lãng phí tài nguyên.

Phát biểu tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025", đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng nhấn mạnh bất động sản không còn là lĩnh vực kinh tế thuần túy mà liên quan trực tiếp tới an ninh xã hội. Dù các chính sách đã liên tục được sửa đổi – từ Luật Đất đai tới các sắc thuế – mức độ tác động vẫn chưa đủ sâu. Ông cho rằng thị trường thiếu ổn định một phần vì nhiều dự án mất 3–5 năm mới có thể khởi công, dẫn đến nguồn cung mới chỉ đạt 10–15% nhu cầu, trong khi giá bán “vẫn trên trời”.

Ông Đồng cảnh báo giá nhà cao kéo dài có thể tạo áp lực lớn lên tăng trưởng dài hạn và kéo giãn khoảng cách xã hội. Đặc biệt, sự xuất hiện của thế hệ trẻ “3 không” – không học, không làm, không đào tạo – cho thấy những hệ lụy lan rộng vượt ra ngoài phạm vi thị trường.

Ở góc độ tài chính, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường đang tiến gần vùng rủi ro bong bóng khi hàng tồn kho phình to, tín dụng bất động sản chiếm tới 24% dư nợ ngân hàng và tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống dự kiến đạt 18–20% trong năm. Ông dẫn chứng: giá nhà trung bình tại Việt Nam gấp 20–30 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi tại Mỹ chỉ 4–5 lần.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động tăng lên khiến chi phí vốn đội cao, càng làm người mua khó tiếp cận tín dụng giá rẻ. Các ngân hàng tiếp tục ưu tiên cho vay đất – tài sản không tạo dòng tiền – khiến giá đất bị đẩy lên thêm.

Ông Hiếu đề xuất giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản về quanh 20%, đồng thời khuyến khích ngân hàng thương mại cho vay mua nhà với lãi suất thấp hơn cho người có nhu cầu ở thật. Theo ông, đây là điều kiện bắt buộc để thị trường thoát khỏi nguy cơ bong bóng và giải phóng hàng tồn kho đang tăng nhanh.