Thị trường bất động sản Thủ Thiêm trở lại đường đua: Đấu giá đất và sàng lọc nhà đầu tư

Thủ thiêm và “cơn sốt” đấu giá đất

TP.HCM đang chuẩn bị mở lại đấu giá đất quan trọng ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm từ năm 2026. Cụ thể, UBND TP.HCM vừa lên kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng 7 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong năm 2026.

Lần này, thị trường đón nhận thông tin trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thấp, nhu cầu vốn quốc tế vào Việt Nam tăng và nhiều tập đoàn nước ngoài đang tìm quỹ đất lớn để mở rộng hoạt động tại TP.HCM. Các chuyên gia cho rằng các phiên đấu giá tới sẽ không “nóng bỏng” như năm 2021, nhưng ổn định và thực chất hơn.

Thủ Thiêm hiện là khu vực hiếm hoi tại TP.HCM có quỹ đất sạch quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ và định hướng hình thành trung tâm tài chính quốc tế. Khi thành phố đặt mục tiêu đấu giá 49 lô đất từ nay đến 2030, thị trường nhìn nhận đây là “lần cuối” để doanh nghiệp sở hữu quỹ đất trung tâm trong một cấu trúc quy hoạch hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh khu vực ven trung tâm thường xuyên quá tải hạ tầng, giá trị của các lô đất sạch tại Thủ Thiêm nằm ở tính thanh khoản và khả năng phát triển dự án quy mô lớn, điều mà các chủ đầu tư Việt Nam và nước ngoài đều đang săn tìm.

Một số chuyên gia nhận định, Thủ Thiêm càng phát triển, sức nén của nó càng giống những khu đô thị trung tâm của Seoul hay Pudong (Thượng Hải) giai đoạn đầu, nơi giá trị không chỉ nằm ở bất động sản, mà ở tiềm năng tạo ra các ngành dịch vụ cao cấp.

Ba lô đất từng trúng đấu giá nhưng rồi bị bỏ cọc năm 2021 trở thành một bài học lớn cho thị trường: giá không phải yếu tố quyết định, năng lực triển khai mới là thước đo thật. Vì thế, trong vòng đấu giá sắp tới, thành phố được dự báo sẽ siết tiêu chí tài chính, yêu cầu doanh nghiệp chứng minh dòng vốn và lộ trình phát triển dự án cụ thể.

Điều này phù hợp với xu hướng thị trường hiện nay, khi các nhà đầu tư lướt sóng đã rút lui, nhường chỗ cho nhóm doanh nghiệp dài hạn, đặc biệt là các tập đoàn có chiến lược tài chính ổn định và kỳ vọng khai thác lâu dài tại Thủ Thiêm.

Cùng với kế hoạch đấu giá 7 lô đất trong năm 2026, thành phố đang giao Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan lập danh mục mời gọi đầu tư vào các khu thể thao, giải trí, khu sinh thái và các lô đất có vai trò tạo điểm nhấn đô thị.

Đến năm 2030, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành giai đoạn 1 Thủ Thiêm gắn với trung tâm tài chính quốc tế, khu đô thị đại học và mở rộng khu công nghệ cao. Khi các công trình giao thông trọng điểm như cầu Thủ Thiêm 4, tuyến metro số 2 và đường ven sông được đẩy mạnh, giá trị khu vực dự kiến tăng mạnh theo chu kỳ mới.

Sự trỗi dậy của Thủ Thiêm

Theo mô hình đô thị nén, trung tâm mở rộng của TP. Hồ Chí Minh không chỉ gồm Quận 1 và Quận 3 (cũ) mà trải rộng sang toàn bộ Quận 2 (cũ), bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây là khu vực đóng vai trò phân bổ lại chức năng thương mại - tài chính - dịch vụ, đồng thời tạo sự cân bằng cho mạng lưới đa trung tâm của thành phố.

Nhiều dự án hạ tầng chiến lược đang được đẩy mạnh: tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), các cầu nối Thủ Thiêm - Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm - Quận 4 (cũ), cùng kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành. Các kết nối này sẽ giúp hình thành mạng lưới giao thông liên vùng, tạo nền tảng thu hút dân cư, chuyên gia và doanh nghiệp dịch chuyển về phía Đông, đồng thời định hình thế “song trung tâm” giữa Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh trung tâm tài chính quốc tế không phải phát triển theo hướng đô thị truyền thống mà là nơi tập trung hệ thống tài chính hiện đại, phục vụ các hoạt động giao dịch quốc tế.

Theo ông Đính, bất động sản tại các khu vực này phải được xây dựng theo mô hình hạ tầng văn minh, đáp ứng các yêu cầu cao về công nghệ, năng lượng và dịch vụ. Vì vậy, trung tâm tài chính quốc tế sẽ không phát triển những công trình phục vụ đời sống như trường học hay nhà trẻ, nhằm tránh quá tải hạ tầng. Thay vào đó, không gian được dành cho các ngân hàng, quỹ đầu tư, định chế tài chính và đội ngũ chuyên gia quốc tế thu nhập cao, kéo theo nhu cầu lớn về dịch vụ và hệ sinh thái chất lượng cao. Giá trị bất động sản tại đây, sẽ gắn liền trực tiếp với sự phát triển và đầu tư vào hệ thống tài chính toàn cầu.

Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, TP. Hồ Chí Minh sau 40 năm đổi mới đang đứng trước cơ hội lịch sử để bứt phá. Dù đối mặt với nhiều biến động, như hàng trăm nghìn doanh nghiệp rời thị trường hay hàng nghìn dự án đình trệ do pháp lý, nhưng Chính phủ đang thúc đẩy mạnh mẽ cải cách và đầu tư công.

 “Một trong những điểm sáng trong chiến lược phát triển của thành phố là mở rộng không gian phát triển bằng cách khai thác không gian ngầm, không gian biển và không gian số, tạo nền tảng thúc đẩy các ngành như công nghệ cao, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp sáng tạo hay các trung tâm tài chính quốc tế. TP. Hồ Chí Minh cũng có tiềm năng lớn trở thành trung tâm logistics toàn cầu nhờ hệ thống cảng biển và tuyến hàng hải, đồng thời hướng đến hình thành một “Silicon Valley của Việt Nam”, PGS.TS Trần Đình Thiên nói.