Bảng giá đất mới có kéo giá bất động sản tiếp tục leo thang

Bảng giá đất tăng đẩy giá nhà leo thang

Nhiều tỉnh thành đang đồng loạt hoàn thiện bảng giá đất giai đoạn mới theo Luật Đất đai 2024. Hà Nội điều chỉnh theo 17 khu vực, giá tối đa tại trung tâm hơn 702 triệu đồng/m2, tăng 2%, trong khi các xã ngoại thành tăng mạnh nhất 16 - 26%. TP.HCM đề xuất giá đất nông nghiệp tăng 78 - 85%; Đồng Nai dự kiến tăng gấp 9 lần.

Mức tăng này khiến tiền sử dụng đất - khoản chi lớn nhất trong dự án tăng gấp nhiều lần. Nếu trước đây chi phí đất chỉ chiếm 15 - 25% giá thành, nay có thể lên đến 40 - 60%. Nhà phát triển buộc phải điều chỉnh giá bán, đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao trong bối cảnh sức mua đang suy giảm.

TS. Trần Xuân Lượng cho biết giá đất vốn chiếm 30 - 50% chi phí đầu vào nên chỉ cần tăng nhẹ cũng tác động trực tiếp tới giá bán. Trong khi đó, tâm lý FOMO và kỳ vọng giá tiếp tục tăng dễ tạo ra vòng xoáy đầu cơ, đẩy thị trường vào nguy cơ sốt ảo.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cảnh báo “độ sốc” trong giai đoạn đầu áp dụng bảng giá mới. Việc cập nhật hàng năm khiến chi phí thuế, bồi thường, thu hồi đất… của người dân và doanh nghiệp tăng rõ rệt và sẽ phản ánh vào giá cuối cùng.

Viện VARS IRE nhận định bảng giá mới mang lại minh bạch, nhưng mức tăng cao có thể gây áp lực tài chính cho toàn thị trường, từ doanh nghiệp đến người dân và tín dụng ngân hàng. Đơn vị này đề nghị áp dụng lộ trình phù hợp, tránh thổi giá và giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

HoREA cũng chỉ ra bất cập lớn trong cách tính tiền sử dụng đất khi nhiều địa phương lấy giá bảng đất nhân hệ số, khiến nghĩa vụ tài chính cao gấp nhiều lần so với phương pháp thặng dư. Đơn cử tại TP Thủ Đức, cùng một khu đất 1ha, nếu tính theo hệ số cho ra 80 triệu đồng/m2, cao gấp 2,28 lần giá trị tính theo thặng dư (35 triệu đồng/m2).

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, tránh gây xáo trộn và tạo áp lực về tài chính cho người dân, doanh nghiệp.

VARS IRE khẳng định, việc ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo Nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, mức giá đất tăng khiến chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất - chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, và tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh.

Nhiều nỗi lo đi cùng

Việc bảng giá đất tăng đang khiến không ít người dân lo lắng về nguy cơ tăng tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng phí chuyển nhượng; tăng tiền bồi thường khi thu hồi đất; tăng nghĩa vụ tài chính với doanh nghiệp; tăng giá nhà đất do tác động dây chuyền. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới trong giai đoạn đầu có thể tạo ra những “độ sốc” nhất định với thị trường. Nếu bảng giá đất năm 2026 tăng hơn 40%, nhiều dự án quy mô lớn sẽ phải điều chỉnh bài toán tài chính...

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Việc các địa phương xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường là bước tiến quan trọng nhằm phản ánh trung thực giá trị đất đai, tạo cơ sở minh bạch cho quản lý và giao dịch. Đây cũng là yêu cầu then chốt của Luật Đất đai 2024 để giảm độ vênh giữa giá Nhà nước và giá thị trường, từ đó hạn chế khiếu kiện, tranh chấp và tình trạng “hai giá” kéo dài nhiều năm.

Tuy nhiên, tiệm cận thị trường không đồng nghĩa với việc thả nổi hoàn toàn, bởi đất đai không chỉ là hàng hóa mà còn gắn liền với sinh kế và an sinh của đại bộ phận dân cư. Việc cho phép các địa phương linh hoạt thu 30%, 50% hoặc 70% tiền sử dụng đất dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội thực tế là giải pháp hợp lý.

Cách tiếp cận này vừa bảo đảm nguyên tắc định giá sát thị trường, vừa tránh tạo gánh nặng quá sức cho người dân. Cơ chế linh hoạt về mức thu là công cụ để bảo đảm công bằng xã hội, duy trì an sinh, đồng thời ngăn chặn nguy cơ giá đất tăng đột biến gây mất ổn định thị trường...

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Nguyễn Văn Đính thì nhận định rằng, bảng giá đất tiệm cận thị trường là xu hướng tất yếu nhằm minh bạch hóa giá trị đất đai, tuy nhiên, nếu quá trình xây dựng và ban hành thiếu thận trọng, việc điều chỉnh bảng giá có thể tạo ra những tác động ngược không mong muốn. Khi bảng giá tăng quá nhanh so với sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của người dân, chi phí liên quan đến đất đai lập tức đội lên... Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân mà còn làm giảm mức độ hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Đối với doanh nghiệp, chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng sẽ khiến bài toán tài chính trở nên rủi ro, kéo theo tâm lý e dè, trì hoãn triển khai dự án. Nguồn cung suy giảm, tiến độ đầu tư chậm lại có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng, từ đó nguồn thu ngân sách thực tế có nguy cơ thấp hơn kỳ vọng. Đây là vòng xoáy tiêu cực mà nhiều địa phương cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi áp dụng bảng giá đất mới...