Thị trường bất động sản phía Nam rầm rộ bung hàng cuối năm, dòng tiền của nhà đầu tư phía Bắc là “chủ lực”

Nguồn cung và dòng tiền đầu tư đều khởi sắc

Thị trường bất động sản phía Nam cuối năm 2025 ghi nhận loạt dự án mới đồng loạt “tung hàng”, tiếp tục tạo lực đẩy lớn cho thị trường sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung. Sự nở rộ nguồn cung mới ở phía Nam tập trung chính ở phân khúc thấp tầng.

Thực tế, bước sang quý 4/2025, thị trường bất động sản TP.HCM (mới) chứng kiến động thái bung hàng mạnh mẽ từ phía chủ đầu tư. Loạt doanh nghiệp như An Gia, Phú Đông Group, TT Capital, Capitaland, Lê Phong, Nam Long, Vạn Phúc, Gamuda Land, Masterise Homes… tận dụng giai đoạn cuối năm để giới thiệu sản phẩm ra thị trường, đi kèm các chính sách bán hàng nổi bật.

Một điểm đáng chú ý là các dự án ra hàng thời điểm cuối năm đều có điểm chung là pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản và được các chủ đầu tư uy tín triển khai. Đây là những yếu tố nền tảng thúc đẩy thanh khoản và khơi thông nhu cầu thực của thị trường.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, bất động sản TP.HCM đang cùng lúc “đồng khởi”. Thị trường chứng kiến sự hội tụ của nhu cầu thực, dòng tiền dịch chuyển, và các động lực hạ tầng, mở ra kỳ vọng cho một giai đoạn phục hồi mạnh mẽ và bền vững phía trước.

Ông Tuấn nhấn mạnh, những tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đã bước sang chu kỳ tăng trưởng. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản đạt mức cao nhất kể từ 2022, phản ánh sự đồng thuận mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.

Về giá bán, căn hộ và nhà riêng phục vụ nhu cầu ở thực đã tăng 30–35% so với 2023. Giá trung bình căn hộ chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2 và vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Về giai dịch đã hồi phục rõ rệt.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, đà tăng giá nhanh, áp lực tín dụng, và dấu hiệu FOMO, nhất là khi xuất hiện thông tin dòng tiền từ Hà Nội “gom cả sàn” tại một số dự án hay giành giật căn hộ ở Bình Dương cho thấy thị trường vẫn tiềm ẩn rủi ro, nhà đầu tư cần thận trọng.

Song song với làn sóng nguồn cung dự án mới cuối năm, thị trường phía Nam đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của nhóm nhà đầu tư Hà Nội, với tỷ lệ giao dịch ấn tượng tại nhiều dự án mới mở bán.

Nhận định về thực tế trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết, nhà đầu tư Hà Nội luôn sẵn sàng xuống tiền với các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh và chủ đầu tư “nói được – làm được”. Đây là nhóm khách kỹ tính nhưng quyết đoán khi gặp đúng sản phẩm. Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, khẩu vị đầu tư đã thay đổi rõ rệt: thay vì “lướt sóng”, nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển sang chiến lược trung – dài hạn, ưu tiên dự án sở hữu quy hoạch đồng bộ, tiềm năng tăng trưởng bền vững và chủ đầu tư có khả năng triển khai thực tế.

Điều này lý giải vì sao tại các dự án mới ở khu Đông, khu Nam TP.HCM hay các đô thị biển mới nổi, tỷ lệ khách Hà Nội ngày càng tăng. Bên cạnh yếu tố pháp lý, sự chênh lệch giá giữa thị trường phía Bắc vốn đã tăng mạnh nhiều năm và mặt bằng giá “dễ chịu” hơn ở miền Nam khiến dòng vốn “dịch chuyển” theo hướng hợp lý hóa chi phí và tối ưu hóa biên lợi nhuận.

Giá bắt đầu 'hạ' nhiệt?

Thị trường bất động sản TP.HCM cuối năm 2025 xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy đà tăng giá đang chậm lại, thậm chí có dấu hiệu “hạ nhiệt” ở một số phân khúc nhất định sau gần ba năm tăng liên tục. Một trong những điểm rõ nét nhất là mức độ quan tâm và lượng giao dịch trong thị trường thứ cấp giảm đáng kể. Nhiều báo cáo ghi nhận nhu cầu tìm mua căn hộ trong quý III và IV/2025 sụt khoảng 15–20% so với cùng kỳ, trong khi lượng tin rao bán tăng lên, phản ánh áp lực xả hàng của một bộ phận nhà đầu tư cần cơ cấu dòng tiền. Những con số này cho thấy thị trường đã bớt “ăn nóng”, khi nhà đầu tư không còn tâm lý FOMO như giai đoạn 2022–2023, và người mua thực bắt đầu cân nhắc kỹ hơn về giá.

Bên cạnh yếu tố tâm lý, nguồn cung mới cũng tác động đáng kể đến xu hướng giá. TP.HCM trong giai đoạn 2024–2025 bắt đầu ghi nhận nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động sau thời gian dài đình trệ.

Dù chưa thể giải quyết triệt để tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc bình dân, nhưng sự xuất hiện của thêm nhiều dự án mới giúp giảm bớt áp lực tăng giá quá nhanh như giai đoạn trước. Khi thị trường không còn quá khan hiếm hàng, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư tăng lên, kéo theo chính sách giá và ưu đãi “mềm” hơn.

Một yếu tố quan trọng khác là chi phí vốn và chính sách tín dụng có sự điều chỉnh. Lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức tương đối ổn định, song ngân hàng vẫn kiểm soát dòng tiền vào bất động sản chặt chẽ hơn so với thời kỳ dễ dãi. Người mua sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải tính toán kỹ lưỡng thay vì vay quá mức. Điều này kéo giảm nhu cầu đầu tư “lướt sóng”, khiến thị trường không còn những đợt thổi giá ngắn hạn. Thay vào đó, người mua chuyển sang quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực, pháp lý an toàn và tiềm năng khai thác dài hạn, khiến mặt bằng giá trở nên ổn định hơn.

Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực khiến bức tranh “hạ nhiệt” không diễn ra đồng loạt. Tuy vậy, nhiều ý kiến cho rằng, sự “hạ nhiệt” này chủ yếu xuất hiện dưới dạng giảm đà tăng giá hoặc điều chỉnh cục bộ chứ không phải là sự giảm giá trên diện rộng. TP.HCM vẫn đối diện chi phí đầu vào cao, quỹ đất hạn chế, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở thật lớn. Đây là những yếu tố khiến giá bất động sản khó có thể giảm mạnh trong ngắn hạn. Do đó, xu hướng hiện nay có thể được xem như bước chuyển từ tăng nóng sang giai đoạn ổn định hơn, lành mạnh hơn.