Giá chung cư vẫn đang trên đà “tăng tốc”, liệu có giảm tốc trong 2–3 năm tới

Chung cư vẫn “tăng tốc”

Thị trường chung cư tại Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM, đang tiếp tục duy trì đà tăng giá mạnh mẽ trong năm 2025, bất chấp những nỗ lực kiểm soát và kỳ vọng hạ nhiệt từ chính sách. Theo dữ liệu mới nhất của Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 12–15% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi tại TP.HCM, mức tăng dao động từ 10–18%, tùy khu vực và phân khúc. Đáng chú ý, một số dự án ở khu vực trung tâm hoặc có hạ tầng kết nối tốt như Cầu Giấy, Mỹ Đình (Hà Nội) hay Thủ Đức, Bình Thạnh (TP.HCM) ghi nhận mức tăng lên đến 20%.

Nguyên nhân lớn nhất khiến giá chung cư vẫn “tăng tốc” là do nguồn cung khan hiếm kéo dài. Báo cáo của Savills Việt Nam quý III/2025 cho thấy, số lượng dự án được cấp phép mới vẫn rất hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn ngày càng tăng mạnh. Các dự án đủ điều kiện mở bán đa phần nằm ở phân khúc trung và cao cấp, khiến nhóm người mua ở thực – đặc biệt là người trẻ – ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Trong 3 năm gần đây, nguồn cung căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Tình trạng mất cân đối cung – cầu khiến giá chung cư có xu hướng leo thang, và sẽ chưa thể dừng lại trong ngắn hạn.”

Yếu tố thứ hai thúc đẩy giá tăng là chi phí đầu vào bị đội lên đáng kể. Giá đất, giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, và đặc biệt là chi phí pháp lý dự án đều tăng so với các năm trước. Tại Hà Nội, bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2025 tăng bình quân 25–30%, khiến giá thành phát triển dự án bị đẩy lên tương ứng. Các doanh nghiệp buộc phải tính toán lại cấu trúc giá bán để bảo đảm lợi nhuận, trong bối cảnh chi phí vay vốn tuy đã hạ so với năm 2023–2024 nhưng vẫn ở mức cao hơn giai đoạn trước đại dịch.

Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư vào bất động sản an toàn cũng góp phần đẩy giá chung cư đi lên. Khi đất nền ở vùng ven đã hạ nhiệt và thanh khoản giảm, nhiều nhà đầu tư quay lại với phân khúc chung cư trung tâm – nơi vừa có khả năng cho thuê tốt, vừa dễ thanh khoản. Các căn hộ gần tuyến metro, khu công nghệ cao, hoặc khu vực có hạ tầng đô thị hoàn thiện được săn đón mạnh mẽ. Đặc biệt, tại TP.Thủ Đức, giá căn hộ hạng B hiện đã tiệm cận 70–80 triệu đồng/m², trong khi cách đây hai năm chỉ ở mức 50–55 triệu đồng/m².

Tâm lý người mua cũng đang thay đổi. Sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024, khi thị trường dần hồi phục, nhiều người lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng nên quyết định “xuống tiền” sớm. Lượng tìm kiếm và giao dịch thực tế trên các sàn trực tuyến tăng 25–30% trong quý III/2025 so với quý trước, cho thấy niềm tin thị trường đang được củng cố.

Liệu có giảm tốc trong 2–3 năm tới?

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, giấc mơ an cư của nhiều người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, ngày càng xa tầm với. Tại Hà Nội, giá căn hộ phổ biến đã chạm ngưỡng 70–80 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực trung tâm.

Nguồn cung nhà ở phù hợp với đại đa số người dân vẫn rất hạn chế. Thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đất đai, vốn vay và thuế phí khiến giá nhà tiếp tục leo thang. Các chuyên gia cảnh báo, nếu cơ chế đấu giá đất và quy hoạch thiếu đồng bộ không được điều chỉnh, giá nhà tại các đô thị lớn có thể còn tăng trong 2–3 năm tới.

Theo các chuyên gia, xu hướng tăng giá của chung cư sẽ còn tiếp diễn ít nhất đến hết năm 2026, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng mở rộng như vành đai 3, vành đai 4 Hà Nội hoặc tuyến metro số 1 TP.HCM.

Tuy nhiên, nếu nguồn cung không được cải thiện, thị trường có nguy cơ rơi vào tình trạng “mất cân đối kéo dài”, khiến người dân đô thị càng khó mua nhà. Chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cải cách thủ tục pháp lý, và mở rộng quỹ đất dành cho dự án nhà ở thương mại được xem là chìa khóa để hạ nhiệt mặt bằng giá trong trung hạn.

Theo TS. Lượng, để kéo giá nhà xuống, Nhà nước hoàn toàn có thể ổn định giá đất – vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân. “Với các khu đất đã có hạ tầng hoàn chỉnh, Nhà nước có thể tổ chức bốc thăm giữa các doanh nghiệp có năng lực tương đương thay vì đấu giá. Khi giá đất không bị đẩy lên, giá nhà sẽ giảm theo",  ông Lượng gợi ý.

Cùng với đó, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính đối với nhà ở cho đại đa số người dân, bỏ bớt các bước trung gian, ban hành bộ mẫu nhà chuẩn để doanh nghiệp lựa chọn. “Nếu Nhà nước hỗ trợ vật liệu xây dựng và giảm thuế, giá nhà chắc chắn sẽ hạ thực chất", TS. Lượng nói.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc Khoa Tài chính – Ngân hàng (ĐH Nguyễn Trãi), giá nhà có thể giảm tốc nếu cung – cầu gặp nhau ở điểm hợp lý. Ông Huy cho rằng, trong 2–3 năm tới, giá nhà có thể giảm tốc, tiến gần hơn với thu nhập thực tế của người dân.

“Giá nhà ở xã hội nên được xem là mức giá tham chiếu cho thị trường thương mại. Khi nguồn cung này tăng, phân khúc cao cấp buộc phải điều chỉnh về giá và diện tích", ông Huy nhận định.