Những kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2025

Theo ông Trần Kim Chung, thị trường bất động sản năm 2025 phát triển theo hướng bùng nổ nếu hội tụ cùng lúc thể chế hóa đầy đủ các văn bản liên quan; đồng bộ hóa quy hoạch; tài chính hóa đầy đủ các công cụ phái sinh; số hóa các thông tin thị trường và khu biệt hóa đến thửa công tác quản lý đất đai, bất động sản.

Ông Chung đưa ra 3 kịch bản của thị trường bất động sản trong năm nay. Cụ thể: Kịch bản trung tính, thị trường có dấu hiệu tăng nhiệt nhưng không mạnh, đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất, rõ nét nhất trong bối cảnh cuối năm 2024; Kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, các phân khúc đều tăng trưởng mạnh mẽ, dù vậy, kịch bản này sẽ rất ít khả năng xảy ra; Kịch bản khó khăn, là kịch bản không ai mong muốn nhất, ít có khả năng xảy ra, đó là thị trường đi xuống; tuy nhiên, vẫn có thể xảy ra nếu xuất hiện những yếu tố bên ngoài nền kinh tế.

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo thị trường năm 2025 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI) mới đây cho hay, tính đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã “xa rời” vùng đáy.

Giai đoạn thị trường đi ngang theo đáy chữ U đã có chuyển biến tích cực dần, đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã trở nên “ấm áp” hơn với nhiều tín hiệu khả quan. Đặc biệt, khi 4 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu kỳ mới. Điều này, cũng phần nào hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới.

Đây là thời điểm thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng, các điểm nghẽn còn tồn đọng dần được khơi thông với hàng loạt chính sách, quy định mới được ban hành. Sau thời điểm này, thị trường tuy chưa thể phục hồi nhanh nhưng các bộ luật được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định với chu kỳ mới.

Nhờ sự điều phối của Chính phủ thông qua hàng loạt các chính sách, kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”.

Dat Xanh Services - FERI nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: kịch bản thách thức; kịch bản kỳ vọng; kịch bản lý tưởng.

Kịch bản lý tưởng với nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50, lãi suất thả nổi ở mức 9% - 11%, giá bán tăng 15 - 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng với nguồn cung mới tăng 30% - 40, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức với nguồn cung mới tăng 20% - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11 - 13%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.

Dự kiến nguồn cung mới được bổ sung đáng kể khi Chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn.

Dat Xanh Services - FERI cho rằng, thị trường năm 2025 đón nhận khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai, thị trường miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7% và nguồn cung mới, miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Có thể nói rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã “chuyển mình” và đang trong quá trình hồi phục, sẵn sàng chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng thị trường được dự báo sẽ phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định, các bên sẵn sàng “tăng tốc” với tâm thế mới, nguồn cung dự báo cải thiện hơn và niềm tin trở lại, kéo theo nhu cầu tăng.