Tâm lý nhà đầu tư địa ốc chuyển sang trạng thái thận trọng, chọn lọc và mang tính dài hạn hơn

Từ hưng phấn sang phòng thủ

Giai đoạn 2020–2021 chứng kiến làn sóng đầu tư bất động sản mang nặng tính đầu cơ, khi dòng tiền rẻ, lãi suất thấp và kỳ vọng tăng giá nhanh khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Tuy nhiên, chuỗi biến cố liên tiếp sau đó – từ siết tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đến những vướng mắc pháp lý kéo dài – đã tạo ra cú sốc tâm lý lớn.

Đến thời điểm hiện tại, dù thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhưng “vết hằn” tâm lý vẫn còn rất rõ. Nhiều nhà đầu tư từng kẹt vốn, mắc nợ ngân hàng hoặc phải bán cắt lỗ vẫn chưa sẵn sàng quay lại thị trường. Trạng thái phổ biến là phòng thủ, giữ tiền mặt, quan sát diễn biến thay vì xuống tiền ngay.

Nếu trước đây câu hỏi thường là “mua nhanh kẻo lỡ sóng”, thì hiện nay nhà đầu tư lại đặt vấn đề ngược lại: “mua thời điểm này liệu đã an toàn chưa?”. Sự thận trọng thể hiện ở nhiều khía cạnh: kiểm tra pháp lý kỹ hơn, so sánh giá bán với giá trị thực, cân nhắc khả năng thanh khoản trong kịch bản xấu nhất.

Nhà đầu tư cá nhân – lực lượng từng tạo sóng cho thị trường – hiện không còn chấp nhận rủi ro cao. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính được tiết chế đáng kể; nhiều người chỉ chấp nhận vay ở mức an toàn hoặc thậm chí đầu tư hoàn toàn bằng vốn tự có. Điều này khiến tốc độ giao dịch chậm hơn, nhưng đổi lại là chất lượng giao dịch được cải thiện.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, hiện nay nhà đầu tư Thủ đô có mặt ở khắp nơi xuất phát từ việc người Hà Nội giữ thói quen tiết kiệm - từ tiết kiệm nảy sinh nhu cầu đầu tư. Sau khi đã tham gia ở nhiều dự án ngoài Bắc, các nhà đầu tư này đang tỏa đi tìm kiếm các thị trường tiềm năng khác.

Đưa ra lời khuyên, ông Lực cho rằng, với bất động sản, vị trí luôn giữ vai trò quan trọng hàng đầu. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới các yếu tố “đinh” khác như khả năng kết nối, dịch vụ tiện ích... Bởi vị trí dự án dù là trung tâm, nhưng nếu hạ tầng kết nối kém phát triển, thường xuyên ngập úng, tắc đường… thì cũng không có nhiều giá trị.

Sản phẩm đảm bảo sinh lời bền vững phải hội tủ các yếu tố gồm vị trí đẹp, khả năng kết nối tốt, tiện ích phong phú, và nếu được, nên là dự án xanh.

Một điểm đáng chú ý là tâm lý nhà đầu tư hiện nay không đồng nhất, mà phân hóa rõ theo quy mô vốn và kinh nghiệm.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn chịu tác động tâm lý nặng nề nhất. Sau giai đoạn thua lỗ hoặc chôn vốn, nhóm này có xu hướng đứng ngoài thị trường hoặc chỉ tham gia với các khoản đầu tư rất nhỏ, mang tính “thăm dò”.

Ngược lại, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền ổn định lại nhìn thấy cơ hội trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Với họ, tâm lý chủ đạo không phải là sợ hãi, mà là kiên nhẫn chờ đợi sản phẩm phù hợp, giá hợp lý và pháp lý rõ ràng để xuống tiền.

Ưu tiên giá trị thực và dòng tiền

Một thay đổi mang tính bản lề trong tâm lý nhà đầu tư là sự dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên giá trị thực. Nếu trước đây, nhiều người mua bất động sản chỉ với mục tiêu bán lại chênh lệch, thì hiện nay câu hỏi được đặt ra là: tài sản này có ở được không, cho thuê có dòng tiền không, khả năng tăng giá trung – dài hạn ra sao?

Chính vì vậy, những sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, hạ tầng hoàn chỉnh và dân cư hiện hữu đang được quan tâm nhiều hơn. Các phân khúc mang tính đầu cơ cao, phụ thuộc vào kỳ vọng tương lai xa hoặc thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, dần mất sức hút.

Bên cạnh đó, niềm tin là yếu tố then chốt chi phối tâm lý nhà đầu tư. Hiện nay, niềm tin đang dần quay trở lại, nhưng ở trạng thái mong manh. Một số tín hiệu tích cực như lãi suất ổn định hơn, chính sách tháo gỡ pháp lý cho dự án, đầu tư công được đẩy mạnh… đã giúp cải thiện kỳ vọng thị trường.

Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn rất nhạy cảm với thông tin tiêu cực. Bất kỳ động thái siết tín dụng, biến động lãi suất hay thông tin pháp lý bất lợi nào cũng có thể khiến tâm lý thị trường chững lại ngay lập tức. Điều này lý giải vì sao thị trường hiện nay phục hồi theo dạng “làn sóng nhỏ”, thay vì tăng trưởng mạnh và liên tục.

Hiện nay, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái chờ đợi giá giảm thêm. Dù thực tế cho thấy mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã điều chỉnh khá sâu, nhưng tâm lý “sợ mua sớm” vẫn khiến dòng tiền chưa vào mạnh.

Tâm lý này phần nào xuất phát từ kinh nghiệm của giai đoạn trước, khi nhiều người mua vào thời điểm thị trường vừa có tín hiệu hồi phục nhưng sau đó giá tiếp tục giảm. Do đó, nhà đầu tư hiện nay chấp nhận bỏ lỡ một phần lợi nhuận, miễn là giảm thiểu rủi ro.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn cầu lớn đến cả từ nhu cầu ở thực và đầu tư. Trong đó, nhu cầu đầu tư có thể chiếm tỷ trọng lớn.

“Đến hiện tại, khi nhiều người mua nhà để ở đã quen với mặt bằng giá mới, họ chấp nhận xuống tiền với mức giá tăng đáng kể. Nhiều nhà đầu tư trước đó phán đoán rằng, giá nhà chỉ tăng mà không giảm nên đã mạnh dạn xuống tiền. Đến hiện tại, điều này vẫn đúng khi giá nhà từ năm 2024 đến nay tiếp tục đi lên. Dĩ nhiên, mỗi dự án có câu chuyện riêng, nhưng không ít nhà đầu tư đã có lãi từ việc nhìn nhận được cơ hội và chủ động đi trước”, vị chuyên gia này phân tích.