Chung cư cũ Hà Nội hạ nhiệt: Nhà đầu tư lướt sóng rút lui, giá bắt đầu đi ngang

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, tâm lý dè chừng đang bao trùm phân khúc căn hộ thứ cấp. Không còn nhiều nhà đầu tư đủ tự tin khẳng định chung cư sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá mạnh như giai đoạn trước. Khi lực cầu đầu cơ suy yếu, thị trường buộc phải quay về với nhóm khách mua ở thực – vốn đang gặp không ít rào cản về tài chính.

Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất là mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng nhích lên. Hiện nhiều ngân hàng đã điều chỉnh các gói tín dụng ưu đãi. BIDV áp dụng mức 6–6,8%/năm cố định trong 6–18 tháng; VietinBank ở mức 7,5% trong 18 tháng; BVBank đưa ra gói 8,49% trong 12 tháng, còn ACB lên tới 9,5%/năm trong năm đầu. Trong bối cảnh giá nhà đã ở mức cao, việc lãi suất tăng khiến người mua càng thêm thận trọng, kéo dài thời gian ra quyết định.

Không ít môi giới thừa nhận họ cũng bất ngờ trước tốc độ tăng giá quá nhanh của chung cư trong thời gian qua. Một dự án tại khu vực Gia Lâm, giữa quý II/2025 mở bán với giá khoảng 70 triệu đồng/m², nhưng hiện các căn hộ thứ cấp đã được chào bán ở mức 80–85 triệu đồng/m², thậm chí căn 1 phòng ngủ tiệm cận 90 triệu đồng/m². Dù giá hiện nay đã đi ngang, thậm chí có nơi giảm 100–200 triệu đồng/căn, khả năng tiếp cận của người mua ở thực vẫn rất hạn chế.

Áp lực nguồn cung cũng là yếu tố khiến nhà đầu tư dè dặt. Chỉ trong một tháng gần đây, khu vực phía Đông Hà Nội đã có 16 tòa chung cư ra mắt. Từ nay đến giai đoạn 2028–2029, dự kiến khu vực này sẽ có khoảng 100 tòa nhà được bàn giao – một lượng hàng lớn cần thời gian dài để hấp thụ. Chưa kể, nguồn cung tại khu vực phía Nam Thủ đô được dự báo sẽ còn bùng nổ mạnh hơn khi các đại dự án hàng nghìn hecta lần lượt triển khai.

Theo ông Trần Nghĩa, nhà sáng lập CTCP Tư vấn và Phát triển bất động sản An Holdings, thị trường chung cư hiện đã bước vào giai đoạn điều chỉnh. Tại một khu đô thị ở Tây Mỗ, nhiều căn hộ từng được nhà đầu tư lướt sóng chào bán 5,5 tỷ đồng đã phải giảm xuống 5,2–5,4 tỷ đồng để tìm khách. Số lượng giao dịch tại sàn môi giới của ông cũng giảm mạnh, từ mức 80–90 giao dịch mỗi tháng trước đây xuống còn 40–50 giao dịch từ tháng 11/2025.

“Trước kia, một căn hộ có thể qua tay nhiều nhà đầu tư trong thời gian ngắn. Nay khi nhóm này rút lui, thị trường chỉ còn trông chờ vào người mua ở thực. Nhưng với giá 80–90 triệu đồng/m², ngay cả người có thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng cũng rất khó tiếp cận”, ông Nghĩa nhận định.

Dù vậy, không phải mọi phân khúc đều trầm lắng. Một số dự án mở bán mới vẫn ghi nhận thanh khoản khá tốt, ngay cả khi giá lên tới 70 triệu đồng/m². Theo giới chuyên môn, yếu tố then chốt nằm ở chính sách bán hàng. Việc chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ, được ân hạn lãi đến năm 2028, giúp người mua giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, một bộ phận khách hàng vẫn kỳ vọng kịch bản tăng giá trước đây sẽ lặp lại và chấp nhận “đón sóng” sớm.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Ngô Đăng Quyền, Tổng giám đốc CTCP Phát triển địa ốc Tiên Phong, cho rằng sự chững lại từ quý IV/2025 là diễn biến bình thường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Nỗi lo về lãi suất chỉ mang tính ngắn hạn. Nếu mục tiêu tăng trưởng GDP cao trong năm 2026 được hiện thực hóa, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hưởng lợi.

Cùng với đó, việc Hà Nội định hướng phát triển đô thị theo mô hình đa trung tâm, đa cực đang mở ra dư địa mới cho thị trường. Trong ngắn hạn, chung cư cũ khó tránh khỏi giai đoạn “nghỉ lấy đà”, nhưng về dài hạn, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và ổn định vĩ mô vẫn là nền tảng cho phân khúc này phục hồi bền vững hơn.