Lãi suất nhích lên, chung cư chững nhịp: Chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư bất động sản

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi lãi suất cho vay biến động theo hướng đi lên, phản ứng đầu tiên của thị trường thường là sự suy giảm thanh khoản. Người mua nhà và nhà đầu tư, nhất là những người phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, sẽ buộc phải rà soát lại bài toán tài chính. Kỳ vọng lợi nhuận không còn dễ dàng bù đắp cho chi phí vốn ngày càng cao, khiến tâm lý thận trọng lan rộng.

Bất động sản vốn là lĩnh vực sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, trong khi chu kỳ đầu tư lại dài. Nhiều nhà đầu tư quen với việc vay vốn ngắn hạn để nắm giữ tài sản trung – dài hạn. Khi lãi suất tăng đột ngột, dòng tiền có nguy cơ bị “gãy”, kéo theo rủi ro mất thanh khoản. Đây là lý do khiến bất động sản trở thành một trong những kênh chịu tác động mạnh nhất trước các biến động về chính sách tiền tệ.

Áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi từng được triển khai rộng rãi trong những năm gần đây. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng tung ra các gói vay lãi suất thấp, chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi hoặc ân hạn nợ gốc trong thời gian dài. Nhờ đó, không ít người mua nhà và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn rẻ để tham gia thị trường.

Tuy nhiên, ưu đãi lãi suất chỉ mang tính ngắn hạn. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng nhanh chóng. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, việc bán lại tài sản để cắt lỗ không hề dễ dàng, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu đối với hệ thống tín dụng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, cảnh báo nhóm khách hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt rủi ro lớn nếu lãi vay tăng vượt khả năng chi trả. Khi đó, người vay có thể buộc phải bán tài sản hoặc xoay vòng dòng tiền để tránh rơi vào tình trạng nợ xấu. Với nhà đầu tư, rủi ro càng rõ nét hơn nếu dự án chậm bàn giao, nguồn thu cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay, dẫn tới việc phải bán ra thấp hơn giá mua để thu hồi vốn.

Chi phí vốn tăng cũng có thể khiến chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược giá bán, qua đó tạo thêm áp lực lên thị trường thứ cấp. Điều này càng làm thanh khoản suy giảm, nhất là trong phân khúc căn hộ vốn đang có dấu hiệu chững lại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, từ cuối tháng 11, giao dịch chung cư đã bắt đầu sụt giảm khi nhiều ngân hàng dừng các gói vay lãi suất thấp, còn lãi suất có xu hướng đi lên. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải tìm cách thoát hàng để giảm áp lực trả nợ, trong khi các nhà đầu tư mới trở nên dè dặt hơn vì lo ngại chi phí vay tiếp tục tăng.

Cùng với đó, nguồn cung căn hộ mới đang được tung ra khá dồn dập, tạo sự cạnh tranh lớn với các sản phẩm đã mua trước đó. Khi thị trường có nhiều lựa chọn, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” càng khó tìm khách sang tay, ngay cả khi chấp nhận giảm giá.

Từ thực tế trên, các chuyên gia đồng thuận rằng thời điểm hiện nay không phù hợp để đầu tư ngắn hạn dựa vào đòn bẩy tài chính cao. Thay vào đó, nhà đầu tư cần xây dựng kế hoạch bài bản, tính toán kỹ dòng tiền, đánh giá tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội của khu vực và khả năng tăng trưởng thu nhập trong dài hạn. Trong giai đoạn thị trường sàng lọc, sự thận trọng chính là yếu tố quyết định để hạn chế rủi ro và bảo toàn vốn.