Dự báo mặt bằng giá BĐS Bình Dương tiếp tục tăng trong các năm tới

Bình Dương đang trên đà phát triển mạnh mẽ, kéo theo thị trường bất động sản hoạt động sôi động và giàu tiềm năng. DKRA cho biết, so với mặt bằng đầu năm ngoái, hiện giá chung cư Bình Dương đã tăng thêm 6-8 triệu đồng mỗi m2. Số liệu báo cáo từ đơn vị này cho thấy cuối tháng 11/2024, giá chung cư Bình Dương cao nhất ghi nhận chỉ 60 triệu đồng mỗi m2, thấp nhất là 39 triệu đồng mỗi m2. Trước đó vào quý I/2024, giá chung cư Bình Dương thấp nhất vẫn ghi nhận mức 31 triệu đồng và cao nhất 59 triệu đồng mỗi m2. Còn năm 2023, giá cao nhất ở thị trường này là 51 triệu đồng mỗi m2.

Dữ liệu từ Batdongsan cũng chỉ ra giá chung cư Bình Dương hiện tăng trung bình từ 7-10% so với năm 2024, tùy dự án và khu vực. Mặt bằng giá tại đây phân hóa theo khu vực, trong đó TP Thuận An, Thủ Dầu Một có mức giá dao động 40-60 triệu đồng mỗi m2, còn TP Dĩ An nhờ có thêm một số dự án bình dân nên giá từ 35-45 triệu đồng mỗi m2. Nhìn chung giá nhà Bình Dương khá cao nếu so với mặt bằng ở Long An (23-30 triệu đồng mỗi m2), Đồng Nai (35-38 triệu đồng mỗi m2).

Savills Việt Nam dự báo, từ nay đến 2027, Bình Dương dự kiến có khoảng 20.000-24.000 căn hộ thương mại được triển khai. Trong đó đa phần là dự án trung và cao cấp, giá trên dưới 40 triệu đồng đồng mỗi m2. Mặt bằng giá bất động sản Bình Dương được dự báo tiếp tục tăng trong các năm tới đây, nhất là với các vùng trung tâm đô thị hóa cao. Điều này sẽ kéo theo áp lực về nhà ở gia tăng ở thị trường này.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, tác động tăng giá từ thị trường khu Đông TP HCM lan rộng ra các khu vực lân cận và tạo ưu thế cho nhiều dự án Bình Dương triển khai gần đó. Nếu giá chung cư TP Thủ Đức (giáp Bình Dương) như Urban Green, Vạn Phúc City, Lumiere Boulevard, Elysian, Opus One... giá từ 75-120 triệu đồng mỗi m2 thì ở phía Bình Dương hiện thấp hơn 30-50%. Bình Dương là tỉnh lân cận TP HCM nên giá bất động sản ít nhiều chịu ảnh hưởng từ đà tăng của thành phố này, nhất là những dự án nằm liền kề địa phận hai thị trường.

Tổng giám đốc Công ty bất động sản Sao Việt, bà Phạm Thị Phương Thảo cho rằng bên cạnh câu chuyện ảnh hưởng từ thị trường TP HCM, tỉnh Bình Dương vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh (áp dụng cho năm 2025), với mức tăng ở các đô thị trung tâm như Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An trung bình từ 30-80% so với hiện tại. Mức tăng này không quá đột biến và được đánh giá là phù hợp với thực tế nhưng vẫn sẽ tác động đến chi phí tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp cũng như tiền sử dụng đất trên địa bàn. Theo bảng giá mới, các dự án mở bán mới hay tái khởi động trong năm nay nếu chưa hoàn tất tiền sử dụng đất đều sẽ điều chỉnh giá theo hướng tăng từ 10-20%. Bà Thảo nhận định, việc điều chỉnh tăng giá của các dự án Bình Dương mở bán năm nay là khó tránh.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, giá đất mới cao hơn thì giá chủ đầu tư thu mua vào cũng sẽ cao hơn, chi phí chuyển đổi các khu đất hỗn hợp có một phần đất nông nghiệp sang đất ở để làm dự án cũng tăng, nhất là tiền sử dụng đất. Do đó, giá nhà bán ra phải điều chỉnh tăng. Mấy năm qua, Bình Dương có khá nhiều dự án "đắp chiếu" vì chờ thẩm định tiền sử dụng đất mới. Những dự án này trước đó chủ đầu tư tự ước chừng tiền sử dụng đất để tính toán giá bán. Nhiều trường hợp giá dự kiến thấp hơn mức giá do Nhà nước xác định, dẫn đến chủ đầu tư không có lợi, thậm chí lỗ nặng. Chưa kể, khâu định giá đất kéo dài nhiều năm khiến cho chi phí triển khai dự án bị đội lên.

Theo đó, doanh nghiệp giờ phải tính lại giá bán theo tiền sử dụng đất mới, cộng gộp cả chi phí thời gian triển khai kéo dài và mức lỗ của số căn đã bán ở giai đoạn trước. Mọi chi phí trên đều được cấu thành vào giá mới. "Mức tăng trung bình phải từ 10% mới không lỗ vốn", ông Phúc nói.