Đà Nẵng: Thị trường bất động sản liệu có “bùng nổ” vào cuối năm, phân khúc nào sẽ dẫn dắt

Thị trường phục hồi nhưng không đều

Đà Nẵng có những lợi thế nền tảng mà ít địa phương nào sánh kịp: vị trí trung tâm miền Trung, hạ tầng đô thị đồng bộ, sân bay quốc tế, cảng biển, du lịch phát triển và môi trường sống được đánh giá cao. Chính những yếu tố này từng giúp thị trường BĐS Đà Nẵng tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2015–2019. Tuy nhiên, sau các cú sốc về pháp lý, tín dụng và tâm lý thị trường, giai đoạn 2022–2024 đã chứng kiến sự điều chỉnh sâu về giá và thanh khoản.

Bước sang 2025, thị trường cho thấy nhiều tín hiệu tích cực: giao dịch tăng nhẹ so với cùng kỳ, giá bán không còn lao dốc, đặc biệt là tâm lý nhà đầu tư dần ổn định hơn. Dù vậy, khó có thể nói đến một sự “bùng nổ” trên diện rộng. Thay vào đó, xu hướng chủ đạo là sự phân hóa rõ rệt theo phân khúc và khu vực.

Theo quan sát của các đơn vị môi giới tại địa phương, người mua hiện nay có xu hướng “xuống tiền” chậm hơn, yêu cầu cao hơn về pháp lý, tiến độ và khả năng khai thác thực. Điều này khiến những dự án thiếu minh bạch, định giá cao hoặc xa trung tâm khó tìm được thanh khoản, trong khi các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn lại dần hút dòng tiền.

Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy kỳ vọng thị trường cuối năm là câu chuyện hạ tầng. Đà Nẵng đang tiếp tục đầu tư mạnh vào giao thông đô thị, chỉnh trang ven sông Hàn, mở rộng các trục kết nối về phía Tây Bắc và khu vực Liên Chiểu. Quy hoạch cảng Liên Chiểu, khi từng bước được hiện thực hóa, sẽ tạo động lực mới cho khu vực Tây Bắc – nơi từng bị xem là “vùng trũng” của thị trường.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển Đà Nẵng thành trung tâm tài chính – du lịch – công nghệ cao của miền Trung tiếp tục là câu chuyện dài hạn, tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Du lịch là “xương sống” của kinh tế Đà Nẵng, đồng thời là trụ cột quan trọng của BĐS nghỉ dưỡng. Lượng khách quốc tế và nội địa phục hồi giúp cải thiện công suất phòng khách sạn, resort, condotel – dù chưa trở lại đỉnh cao trước dịch. Sự cải thiện này góp phần củng cố niềm tin rằng BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đã qua đáy và đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã “dễ thở” hơn so với giai đoạn căng thẳng trước đó. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn kiểm soát chặt dòng vốn vào BĐS, đặc biệt là các dự án rủi ro cao. Điều này khiến thị trường khó xảy ra kịch bản tăng nóng, nhưng lại giúp thanh lọc và hướng dòng tiền vào các phân khúc bền vững hơn.

Đất nền sẽ là phân khúc dẫn dắt?

Nếu phải chỉ ra phân khúc phản ánh rõ nhất sức sống của thị trường Đà Nẵng hiện nay, đất nền vẫn giữ vai trò “nhiệt kế”. Khảo sát, từ cuối năm 2024, giá đất tại nhiều trục đường lớn đã bắt đầu nhúc nhích trở lại sau giai đoạn giảm sâu kéo dài.

Bước sang năm 2025, xu hướng tăng trở nên rõ rệt hơn khi giá chào bán tại các khu vực trung tâm và vùng ven đồng loạt ghi nhận mặt bằng mới. Đất mặt tiền khu lõi được chào bán ở mức 66–70 triệu đồng/m², đất hẻm phổ biến 25–50 triệu đồng/m², trong khi các khu tái định cư dưới chân Bà Nà ghi nhận mức tăng 10–20% chỉ trong vài tháng đầu năm.

Xu hướng tăng không còn là những biến động cục bộ mà phản ánh một làn sóng phục hồi có chiều sâu. Đặc biệt, những giao dịch của nhà đầu tư lâu năm cho thấy tâm lý “bắt đáy” đang dần lan rộng trên thị trường nhà đất Đà Nẵng.

Thậm chí, đất nền được đánh giá là phân khúc có khả năng dẫn dắt thị trường từ nay đến cuối năm và sang năm 2026. Không còn những cơn sốt lan rộng như giai đoạn 2017–2019, đất nền Đà Nẵng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với động lực đến từ nhu cầu thực, hạ tầng và sự dịch chuyển khẩu vị của nhà đầu tư.

Trước hết, tâm lý ưu tiên tài sản “ăn chắc mặc bền” sau giai đoạn thị trường biến động mạnh đang khiến đất nền lấy lại vị thế. So với căn hộ hay bất động sản nghỉ dưỡng – vốn chịu áp lực lớn về giá bán, chi phí vận hành và khả năng khai thác – đất nền được xem là loại hình ít rủi ro hơn, không khấu hao theo thời gian và dễ nắm giữ dài hạn. Trong bối cảnh nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, đất nền với mức giá đã điều chỉnh sâu trong 2–3 năm qua trở thành lựa chọn phù hợp để “trú ẩn” dòng tiền.

Thứ hai, nguồn cung đất nền tại Đà Nẵng ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở khu vực nội đô và các quận có mật độ dân cư cao. Quỹ đất sạch trong trung tâm thành phố gần như không còn, trong khi việc phát triển các khu đô thị mới phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ về pháp lý, quy hoạch và tiến độ. Chính yếu tố khan hiếm này tạo ra “sàn giá” tương đối vững cho đất nền, giúp phân khúc này ít chịu áp lực giảm sâu như một số loại hình khác. Khi thị trường phục hồi, đất nền thường là phân khúc phản ứng sớm nhất.

Đáng chú ý, dòng tiền vào đất nền hiện nay mang tính chọn lọc cao, khác xa giai đoạn đầu cơ ồ ạt trước đây. Nhà đầu tư không còn mua đất chỉ dựa trên tin đồn hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chú trọng nhiều hơn đến pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với khu dân cư hiện hữu và khả năng khai thác thực tế. Các lô đất có thể xây nhà ở ngay, kinh doanh nhỏ lẻ hoặc cho thuê được ưu tiên hơn so với đất nằm trong các khu quy hoạch chưa rõ thời gian triển khai.

Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực tại Đà Nẵng vẫn là lực đỡ quan trọng cho đất nền. Thành phố tiếp tục thu hút lao động trẻ, chuyên gia trong các lĩnh vực du lịch, dịch vụ, công nghệ và logistics. Khi giá căn hộ tại một số khu vực đã tiệm cận ngưỡng cao so với thu nhập, nhiều người có xu hướng tìm đến đất nền vùng ven để tự xây nhà, tối ưu chi phí và không gian sống. Xu hướng này góp phần tạo thanh khoản ổn định cho phân khúc đất nền, thay vì chỉ phụ thuộc vào nhà đầu tư thứ cấp.