Thị trường bất động sản cần khôi phục niềm tin thị trường

Nhiều điểm nghẽn trong hoạt động môi giới

Dù giữ vai trò trung gian quan trọng, kết nối cung – cầu và góp phần thúc đẩy thanh khoản, song đội ngũ môi giới lại đang đối mặt với hàng loạt rào cản từ pháp lý, chất lượng nhân sự cho tới mô hình kinh doanh và niềm tin thị trường.

Trước hết, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở hành lang pháp lý và công tác quản lý. Trong nhiều năm, hoạt động môi giới phát triển nhanh nhưng thiếu chuẩn mực thống nhất, dẫn tới tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Việc cấp chứng chỉ hành nghề còn mang tính hình thức, chưa phản ánh đúng năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Không ít môi giới hoạt động tự do, không trực thuộc sàn giao dịch, không chịu sự giám sát chặt chẽ, khiến thị trường xuất hiện tình trạng thổi giá, cung cấp thông tin sai lệch, tạo sóng ảo. Điều này không chỉ gây rủi ro cho khách hàng mà còn làm xói mòn uy tín của nghề môi giới nói chung.

Thứ hai, chất lượng nguồn nhân lực môi giới vẫn là vấn đề nan giải. Khi thị trường tăng trưởng nóng, nghề môi giới thu hút lượng lớn lao động từ nhiều lĩnh vực khác chuyển sang, nhưng phần lớn chưa được đào tạo bài bản về pháp lý, tài chính, quy hoạch hay kỹ năng tư vấn chuyên sâu. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, những hạn chế này càng bộc lộ rõ: môi giới lúng túng trong việc phân tích sản phẩm, không theo kịp sự thay đổi của chính sách, khó đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Sự đào thải diễn ra mạnh mẽ, song cũng đặt ra thách thức về việc xây dựng một lực lượng môi giới chuyên nghiệp, bền vững cho giai đoạn phục hồi.

Một điểm nghẽn khác đến từ mô hình hoạt động và sự phụ thuộc quá lớn vào chủ đầu tư. Nhiều sàn môi giới hiện nay chủ yếu sống nhờ phân phối sản phẩm sơ cấp, trong khi mảng thứ cấp – vốn đòi hỏi năng lực tư vấn độc lập và hiểu biết thị trường sâu – chưa được chú trọng đúng mức. Khi nguồn cung dự án mới bị siết lại, dòng tiền của các sàn và môi giới lập tức gặp khó. Sự phụ thuộc này khiến môi giới dễ rơi vào thế bị động, thậm chí chấp nhận “bán bằng mọi giá”, làm gia tăng xung đột lợi ích giữa người bán và người mua.

Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng đối với môi giới bất động sản đang suy giảm đáng kể. Những vụ việc liên quan đến dự án “ma”, pháp lý mập mờ, hay cam kết lợi nhuận không thực tế trong quá khứ đã để lại hệ lụy kéo dài. Người mua ngày càng thận trọng, tự tìm hiểu thông tin nhiều hơn và có xu hướng giảm phụ thuộc vào môi giới. Điều này buộc môi giới phải thay đổi cách tiếp cận, từ bán hàng thuần túy sang vai trò tư vấn giá trị, nhưng quá trình chuyển đổi này không hề dễ dàng.

Cuối cùng, áp lực chuyển đổi số cũng là một điểm nghẽn đáng chú ý. Dù công nghệ mang lại nhiều cơ hội trong việc tiếp cận khách hàng và minh bạch hóa thông tin, song không phải sàn hay môi giới nào cũng đủ nguồn lực và năng lực để thích ứng. Việc ứng dụng công nghệ còn manh mún, thiếu đồng bộ, khiến hiệu quả chưa cao. Trong khi đó, các nền tảng trực tuyến và dữ liệu mở đang dần thay đổi cách thức giao dịch, đặt môi giới truyền thống trước nguy cơ bị “bỏ lại phía sau” nếu không kịp tái cấu trúc.

Minh bạch hóa thông tin trong hoạt động môi giới

Minh bạch thông tin đang trở thành điểm nghẽn đáng lo ngại của thị trường bất động sản, đặc biệt trong hoạt động môi giới – nơi người mua nhà thường xuyên rơi vào thế “mù mờ thông tin”. Không ít khách hàng phản ánh họ phải lần mò từng chi tiết dự án, trong khi các dữ liệu quan trọng lại bị che khuất hoặc bóp méo bởi chính những người được kỳ vọng là cầu nối trung thực giữa thị trường và người mua.

Thực tế cho thấy, phần lớn những hệ lụy như sốt đất ảo, tranh chấp pháp lý, hay sự suy giảm niềm tin của người mua đều bắt nguồn từ tình trạng thông tin thiếu đầy đủ, không nhất quán hoặc bị bóp méo qua các khâu trung gian. Vì vậy, minh bạch không chỉ là chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, mà còn là điều kiện tiên quyết để môi giới tồn tại và phát triển bền vững.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng liên tục phát đi cảnh báo về tình trạng môi giới đưa thông tin sai lệch, quảng cáo không đúng sự thật, thu phí không đúng bản chất giao dịch hoặc tự tạo ra các “ưu tiên” ngoài khuôn khổ pháp luật. Những hành vi này không chỉ xuất hiện ở nhà ở thương mại mà còn len lỏi cả vào phân khúc nhà ở xã hội – nơi lẽ ra phải được bảo vệ chặt chẽ hơn về tính minh bạch.

Trước thực trạng đó, Sở Xây dựng TPHCM nhấn mạnh, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động môi giới không còn là “vùng xám” dễ dãi. Tổ chức, cá nhân hành nghề buộc phải thành lập doanh nghiệp, có quy chế hoạt động rõ ràng, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, và tối thiểu phải có nhân sự sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Cơ quan quản lý khẳng định sẽ phối hợp các sở, ngành và chính quyền địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động môi giới, xử lý nghiêm các vi phạm nhằm lập lại kỷ cương thị trường.

Ở góc độ nghề nghiệp, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết đã xây dựng và thường xuyên cập nhật bộ quy tắc ứng xử nhằm chuẩn hóa hoạt động môi giới, đồng thời đẩy mạnh tổ chức các kỳ thi cấp chứng chỉ hành nghề để sàng lọc đội ngũ, loại bỏ những cá nhân yếu năng lực và thiếu đạo đức nghề nghiệp.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam yêu cầu các sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới tuân thủ nghiêm quy định pháp luật và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp; không phát tán thông tin chưa được kiểm chứng, không sử dụng thương hiệu theo cách gây hiểu nhầm. Đồng thời, các doanh nghiệp phải siết chặt kiểm tra nội bộ, ngăn chặn tình trạng nhân viên hoặc cộng tác viên lợi dụng danh nghĩa công ty để trục lợi.