Nhà đất thổ cư tại Hà Nội lại “nóng”, dấu hiệu “cơn sốt” quay trở lại?

Giá chung cư liên tục "nóng sốt" thời gian gần đây đã thúc đẩy một nhóm khách hàng chuyển hướng sang nhà đất và kéo theo đà tăng giá ở phân khúc đất thổ cư.

Báo cáo của Công ty PropertyGuru Việt Nam về thị trường bất động sản quý II cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) trong 6 tháng đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023.

Giá nhà đất thổ cư cũng tăng 32% so với nửa đầu năm 2023. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá từ 2-4 tỷ đồng, đẩy giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh.

"Dữ liệu trực tuyến của PropertyGuru Việt Nam hoàn toàn trùng khớp với diễn biến thực tế của thị trường, khi đầu năm nay, Hà Nội từng sốt cục bộ đất nền, thổ cư tại các huyện vùng ven và ngoại thành với nhu cầu tìm kiếm tăng vọt", báo cáo khẳng định.

Theo những người dân sống tại một ngõ nhỏ ở quận Thanh Xuân, Hà Nội, mấy tháng nay, liên tục có người tới hỏi mua nhà, giá chào bán theo đó cũng tăng lên. Nhà chỉ vừa 2 xe máy tránh nhau có giá 120 - 130 triệu/m2, tức tăng 10% so với trước Tết Âm lịch.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều môi giới, do bất lợi của giao thông đi lại, cũng như những lo ngại về phòng cháy chữa cháy thì nhà thổ cư khó có thể xảy ra những cơn sốt như đã xảy ra với nhà chung cư thời gian vừa qua.

Theo các thành viên trên thị trường, giá nhà đất thổ cư ở Hà Nội khá ổn định trong nhiều năm qua, đặc biệt là nhà ở trong ngõ. Có nhiều thời điểm, giá nhà thổ cư đứng yên hoặc mức tăng theo năm từ 3 - 5%, ở mức có thể chấp nhận được. Còn hiện nay, mức tăng có thể cao hơn nhưng không dễ chốt người mua.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội  nhận định: "Tìm kiếm thì nhiều nhưng giao dịch không phải quá đột biến. Vì một nhà thổ cư có nhiều yếu tố để người ta phải xem xét như có vướng quy hoạch không, pháp lý có tranh chấp không…".

Kinh nghiệm từ cơn sốt giá chung cư nội đô Hà Nội vừa qua cho thấy, một khi giá vượt ngưỡng chấp nhận của người mua thì giao dịch sẽ giảm, thị trường dần hạ nhiệt. Những người có nhu cầu mua nhà đất thổ cư phần đông là người mua để ở thật, cho nên nếu phân khúc này có biểu hiện tăng giá nóng "tát nước theo mưa", rất có thể khiến người mua ngần ngại, dừng lại nghe ngóng.

Trước đó, một báo cáo khác của OneHousing về thị trường thổ cư Hà Nội quý 1/2024 cũng chỉ ra những thông tin diễn biến tương đồng. Cụ thể, giao dịch thổ cư trong quý 1/2024 tại Hà Nội đạt 9.800 căn, trong đó, các giao dịch dưới 5 tỷ đồng chiếm tới 44%. Riêng lượng giao dịch trong tháng 3/2024 đạt khoảng 5.000 căn, tăng 153% so với tháng 2/2024 và tăng 38% so với tháng 12/2023.

Các giao dịch trong tháng 3/2024 khá sôi động, chủ yếu đến từ nhà trong ngõ tại các quận ngoài trung tâm như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên… Số lượng giao dịch tại nhóm quận này tăng 176% so với tháng 2/2024. Giao dịch tại các quận trung tâm cũng tăng gấp đôi so với tháng 2/2024, tập trung tại các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa.

Có nên đầu tư thời điểm này?

Nhận định về việc tăng giao dịch nhà thổ cư trong ngõ, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh Doanh OneHousing cho biết, đây vẫn sẽ là phân khúc vừa tiền cho những khách hàng thích "ăn chắc mặc bền" và thói quen sinh hoạt ở nhà mặt đất. Nhà đầu tư nên quan tâm tới việc lựa chọn mua ở quận nào, khu vực nào và an ninh ở đó ra sao...

Như vậy, với những diễn biến đó, dự báo trong tương lai, khi cơn sốt chung cư đang dần hạ nhiệt, bất động sản thổ cư sẽ lấy lại vị thế của mình, hoàn toàn có khả năng trở thành phân khúc dẫn sóng thị trường trong thời gian tới. Song, thực tế ở nhà đất thổ cư trong các ngõ nhỏ lại không có tiện ích, không có sự thay đổi phát triển, lại lo lắng về an toàn phòng chống cháy nổ, nên việc mua nhà ở loại hình này phải rất cẩn thận.

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà đất thổ cư tại khu vực nội thành Hà Nội trước nay gần như không ảnh hưởng nhiều bởi các xu thế thị trường tăng hoặc giảm.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá chung cư đã tăng quá cao so với thu nhập của đại bộ phận dân cư nên khách hàng đã chuyển hướng sang loại hình đất thổ cư. Tuy nhiên, do khan hiếm nguồn cung nên giá nhà đã bị đẩy lên cao hơn so với thực tế.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, giá nhà đất tặng mạnh thời gian qua là do nhiều dự án đang mắc về cơ chế chính sách, các thủ tục pháp lý về đấu thầu, đấu giá kéo dài nhiều tháng khiến dự án không thực hiện đúng thời hạn. Cùng với đó là việc chuẩn bị thực hiện bảng giá đất theo giá thị trường cũng là nguyên nhân để tăng giá.

“Trong khi nguồn cung không đủ cầu, thì có một dòng tiền rất lớn là ngoại hối đổ vào đầu tư bất động sản, do đó cần đẩy mạnh việc cởi mở cơ chế chính sách để doanh nghiệp phát triển”, ông Điệp cho hay.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property nhận định, trước đây, nhà đất thổ cư thường là phân khúc được người mua ở thực đem lên bàn cân với chung cư mới. Tuy nhiên, thời gian qua, giá chung cư tăng đột biến ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đã thúc đẩy khách hàng chuyển hướng tìm mua nhà đất. Nhiều người mua chấp nhận những bất tiện, hạn chế của phân khúc nhà trong ngõ hẻm như chỗ để xe, chất lượng công trình thay vì quyết định mua căn hộ chung cư đang đắt đỏ.