Bất động sản quý III/2025 nhiều dấu hiệu phục hồi

Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm lĩnh thị trường

Tại hội thảo "Thị trường Bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, nhiều chuyên gia đã phân tích sâu sắc về các xu hướng chính trong quý III và 9 tháng đầu năm 2025.

Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, quý III/2025 ghi nhận 34.686 sản phẩm mới được tung ra thị trường – dù giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,4 lần cùng kỳ 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2021-2024. Tính chung 9 tháng, nguồn cung vượt mốc 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024, cho thấy sự hồi phục đáng kể.

Về cơ cấu, các doanh nghiệp lớn vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm 54% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ đã tăng tốc mạnh mẽ, chiếm gần 46% thị phần, nhất là tại khu vực phía Nam – dấu hiệu tích cực góp phần tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm.

Chung cư tiếp tục là phân khúc chủ lực, chiếm gần 68% tổng nguồn cung, còn lại là nhà thấp tầng và đất nền. Tuy vậy, phần lớn sản phẩm vẫn nằm ở phân khúc trung – cao cấp, khiến hiện tượng “lệch pha” cung – cầu kéo dài. Nhiều dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có giá khởi điểm trên 100 triệu đồng/m² – một mức giá nằm ngoài khả năng của phần lớn người mua để ở.

Giá nhà leo thang, đầu cơ chưa hạ nhiệt

Theo ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, giá bán tại các dự án mới tiếp tục tăng cao, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ yếu tố lãi suất thấp, lạm phát gia tăng và tâm lý tìm nơi trú ẩn tài sản của nhà đầu tư.

Quý III ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công – tăng mạnh so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 66%. Riêng nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt tới 77% (27.000 giao dịch). Lũy kế 9 tháng, toàn thị trường có 58.000 giao dịch, tăng gấp đôi cùng kỳ 2024 – phần lớn đến từ nhà đầu tư sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, cho thấy đầu cơ vẫn là xu hướng chi phối.

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp tăng cao đã đẩy giao dịch thứ cấp sôi động trở lại. Người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng, tuy nhiên nguồn cung lại hạn chế. Tại Hà Nội, nhiều dự án tăng giá vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong vài tháng, trong khi TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận đợt tăng giá 5%/tuần tại nhiều dự án có pháp lý rõ ràng và hạ tầng tốt.

Theo chỉ số giá VARS, so với quý gốc 2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 96,2%, tại Đà Nẵng tăng 72,6% và TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Giá trung bình hiện đạt gần 79 triệu đồng/m² ở Hà Nội và hơn 81 triệu đồng/m² ở TP.HCM.

Giá vượt giá trị thực

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS – cảnh báo: giá nhà hiện tại đang tăng nhanh, vượt xa giá trị thực. Tại các đô thị lớn, gần như tất cả dự án mở bán đều có giá trên 100 triệu đồng/m² – mức mà thu nhập trung bình của người dân không thể đáp ứng.

Ông Đính cho rằng một trong những nguyên nhân chính là sự tắc nghẽn trong khơi thông nguồn cung do các vướng mắc pháp lý kéo dài, trong khi chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu và vốn đầu tư liên tục tăng.

Cũng theo ông Đính, tỷ lệ đầu cơ cao đang làm mờ đi chức năng xã hội của bất động sản – vốn phải là nơi an cư, thay vì trở thành công cụ đầu tư sinh lời.

Bà Phạm Thị Miền nhận định thêm, sự thiếu minh bạch thông tin tiếp tay cho tình trạng đầu cơ lũng đoạn thị trường, khiến rủi ro gia tăng đối với người mua và làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước.

TS. Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh – nhấn mạnh: “Từ năm 1990 đến nay, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 400 lần – đây là mức tăng phi lý”. Ông cảnh báo nếu giá tiếp tục tăng nhanh, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng xa vời, gây bất bình đẳng và làm méo mó cấu trúc nền kinh tế.

Cần giải pháp căn cơ để điều tiết thị trường

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – cho rằng cần những giải pháp mang tính nền tảng để bình ổn thị trường, bao gồm hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Ông cũng đề xuất xem xét chuyển đổi các trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội và nhà công vụ – vừa tiết kiệm ngân sách, vừa bổ sung nguồn cung.

Từ phía quản lý, ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – khẳng định Chính phủ và Thủ tướng đang đặc biệt quan tâm tới hai vấn đề cốt lõi: giá nhà quá cao và cung – cầu mất cân đối.

Ông Dũng phân tích, giá bất động sản bị đẩy cao chủ yếu do chi phí vốn lớn – đặc biệt khi thời gian thực hiện dự án bị kéo dài bởi thủ tục hành chính phức tạp. Giải pháp là cần cải cách thủ tục, rút ngắn quy trình cấp phép, giảm chi phí tuân thủ để doanh nghiệp có thể giảm giá bán đến người tiêu dùng.