Muốn thành công, doanh nghiệp bất động sản phải xác định đầu tư dài hạn

Sau thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, thị trường bất động sản tuy mới phục hồi nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Gần đây, việc siết trái phiếu doanh nghiệp đang là vấn đề được nhiều người quan tâm bởi nó sẽ tác động rất lớn đến doanh nghiệp bất động sản vì đây là nhóm chiếm tỷ lệ hàng đầu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo CEO một tập đoàn bất động sản tại Q.1, TP.HCM đang huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu chia sẻ, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản phải nhờ đến kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn vì thời gian triển khai dự án dài. Trong khi đó, để vay được vốn ngân hàng thì doanh nghiệp phải hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, phải có sổ đỏ của dự án nhưng để có được sổ đỏ thì phải mất ít nhất 3 - 5 năm. Trong khi toàn bộ số tiền doanh nghiệp có đã dồn vào việc mua đất, đến khi phát triển dự án thì đã cạn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn bằng trái phiếu với lãi suất cao hơn lãi vay ngân hàng.

Cũng theo vị CEO này, hiện doanh nghiệp bất động sản đang đối diện với rất nhiều áp lực bủa vây xung quanh như pháp lý kéo dài, điều kiện vay vốn ngân hàng ngày càng khó, phát hành trái phiếu giờ cũng siết… khiến việc quay lại thị trường sau hơn 2 năm bị dịch bệnh hoành hành càng thêm khó.

Nhận định những khó khăn, thách thức cũng như phục hồi của doanh nghiệp bất động sau đại dịch, ông Trần Thế Anh, Giám đốc kinh doanh Thắng Lợi Group cho rằng, bên cạnh những khó khăn về vốn, thị trường vẫn đang tồn tại những thách thức nhất định. Cụ thể, Luật Đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có địa phương thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, cũng có địa phương lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Chính điều này mà một vài địa phương đã xuất hiện tình trạng các dự án nhỏ lẻ, manh mún, lợi dụng thu gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và lợi dụng tách thửa để phân lô, thiếu tiện ích, thiếu quy hoạch đồng bộ và bài bản, thiếu chuyên nghiệp, không trung thực với khách hàng…

Cũng theo ông Trần Thế Anh, cũng xuất phát từ nhu cầu của khách hàng mà thời gian qua đã xuất hiện các dự án nhỏ lẻ. Chính sự biến tướng này cùng với việc quản lý lỏng lẽo đã dẫn đến các hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản như đầu cơ trục lợi, hét giá đất, gây nhiễu loạn thị trường.

Còn theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản đóng đô tại quận Bình Thạnh, TP.HCM, khi dòng vốn đang dần bị siết thì doanh nghiệp không thể đầu tư tràn lan như trước. Việc sử dụng vốn cũng cần phải có trọng tâm để đạt hiệu quả cao, sớm đưa sản phẩm ra thị trường thì mới có thể huy động vốn từ khách hàng.

“Trước đây, phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án, thì bây giờ, doanh nghiệp sẽ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Do đó, doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết”, vị đại diện này thông tin thêm.

Trước những khó khăn và thách thức của thị trường trong thời gian tới, ông Trần Thế Anh kiến nghị, cần phải có hành lang pháp lý minh bạch, thống nhất và đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, cũng như quy định cụ thể về điều kiện phân lô bán nền để tránh nhiều trường hợp lách luật, nhập nhằng giữa phân lô bán nền và tách thửa. Để quản lý được tách thửa, Luật Đất đai sửa đổi cần thống nhất với Luật Quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Coi trọng và ưu tiên công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý kiến trúc theo tầm nhìn dài hạn, bài bản.

Giám đốc kinh doanh Thắng Lợi Group cũng cho rằng, phải khắc phục bằng được chất lượng và tiến độ lập quy hoạch xây dựng chồng chéo, điều chỉnh quy hoạch tùy tiện và phải thống nhất giữa các tỉnh, thành phố. Chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án cần phải đa dạng, có nhiều loại hình sản phẩm bất động sản để phục vụ cho nhiều nhu cầu khác nhau, đặc biệt là các loại hình nhà ở vừa túi tiền để những người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.