Bất động sản 2025: Thị trường đi qua vùng lặng, tích lũy nội lực cho chu kỳ mới

Thị trường tỉnh táo sau những cơn “sốt” ngắn hạn

Năm 2025 không còn cảnh “sốt đất” ảo lan tràn như giai đoạn 2020–2022. Thị trường trở nên thận trọng hơn, phản ánh tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi sau giai đoạn khó khăn kéo dài. Các đợt “nổi sóng” chỉ xuất hiện cục bộ tại vài khu vực có thông tin sáp nhập hành chính hay đầu tư hạ tầng, tập trung ở Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang hay vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, cơn sốt đó nhanh chóng hạ nhiệt khi bước sang tháng 5, mức độ quan tâm và giá bán đều giảm.

Anh Nguyễn Tuấn Minh – một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội – nhận xét, trong năm nay, chung cư vẫn là phân khúc giữ được sức hút ổn định, trong khi đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng “chững lại”. Những phiên đấu giá đất không còn cảnh thổi giá, bỏ cọc, “mua sang tay” trong ngày. Thị trường đang quay về giá trị thực, buộc người mua phải đánh giá kỹ năng lực chủ đầu tư, pháp lý và tiềm năng dự án.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 34% nhà đầu tư ưu tiên chung cư, 33% chọn đất nền và 21% quan tâm nhà riêng. Tuy nhiên, xu hướng sắp tới cho thấy nhà riêng và chung cư sẽ chiếm ưu thế, còn đất nền giảm mạnh do yếu tố đầu cơ không còn hấp dẫn.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: “Thị trường đang nghiêng về những sản phẩm có khả năng khai thác thực, tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.”

Thanh lọc sâu – “lặng” để “sâu”

Năm 2025 đánh dấu giai đoạn thanh lọc toàn diện của thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng quá trình này diễn ra ở ba cấp độ.

Thứ nhất là dự án và sản phẩm: Những dự án vướng pháp lý, phát triển bằng đòn bẩy tài chính cao bị loại khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Thứ hai là doanh nghiệp: Các chủ đầu tư yếu tài chính, phụ thuộc vốn vay phải thu hẹp quy mô, trong khi doanh nghiệp có nền tảng vững chắc sẽ tập trung vào phân khúc thiết thực, tối ưu chi phí.
Thứ ba là nhà đầu tư: Giai đoạn “chốt lời nhanh” đã qua, chỉ còn lại những người có tầm nhìn dài hạn, dùng vốn tự có, đầu tư dựa trên giá trị thực và pháp lý minh bạch.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội – nhấn mạnh, sự hoàn thiện khung pháp lý là động lực lớn nhất dẫn đến sự sàng lọc này. “Nếu trước đây chỉ cần có đất và vốn là đủ, thì giờ đây doanh nghiệp buộc phải có uy tín, năng lực triển khai và tài chính bền vững mới có thể tồn tại,” bà nói.

Tại Hà Nội, Luật Thủ đô 2024 và Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021–2030 đã định hình rõ hướng phát triển “Văn hiến – Văn minh – Hiện đại”. Điều đó khiến nguồn cung tương lai tập trung nhiều hơn ở các khu đại đô thị vùng ven, với tiêu chuẩn pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng cao và giá phù hợp túi tiền người mua.

“Chữa lành” từ nội lực

Báo cáo của Reatimes cho thấy thị trường đang tự tái tạo sức khỏe. Các chủ đầu tư chọn cách làm thật, dự án thật, pháp lý chuẩn. Những sản phẩm có đủ điều kiện mở bán, giá hợp lý được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay trong đợt đầu.

Ở chiều ngược lại, người mua cũng thay đổi. Thay vì “đánh cược” vào tin đồn, họ tìm hiểu kỹ pháp lý, hạ tầng và năng lực chủ đầu tư. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 78% nhà đầu tư coi pháp lý dự án là yếu tố số 1, tiếp đến là hạ tầng kết nối (71%) và tiện ích (66%).

Chị Nguyễn Thu Hà – một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội – chia sẻ: “Tôi từng chạy theo tin đồn, mua theo bạn bè. Năm nay, tôi chỉ chọn sản phẩm đã rõ pháp lý, có giấy phép xây dựng, thậm chí là nhà hoàn thiện. Chậm mà chắc, tránh rủi ro mới là cách đầu tư an toàn.”

Sự thay đổi này buộc đội ngũ môi giới phải chuyên nghiệp hơn. Theo chị Phạm Minh Sâm (Mai Việt Land), khách hàng hiện hỏi kỹ từng chi tiết pháp lý, khiến môi giới phải cập nhật kiến thức, sàng lọc kỹ sản phẩm trước khi bán.

Năm bản lề cho chu kỳ mới

Năm 2025 không phải là năm của những cú “sóng” lớn, nhưng là thời điểm bản lề quan trọng. Thị trường đang “gạn đục khơi trong” – loại bỏ đầu cơ, củng cố nền tảng minh bạch và chuyên nghiệp. Khi khung pháp lý mới đi vào thực thi, niềm tin thị trường dần trở lại, dòng vốn sẽ hướng về những sản phẩm thực, tạo tiền đề cho giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn trong năm 2026 và xa hơn nữa.

Đây không phải là sự im lặng của suy thoái, mà là “nốt nghỉ” cần thiết trong bản nhạc dài hạn của thị trường – nơi nội lực đang được bồi đắp để chờ ngày cất lên giai điệu bứt phá.