Làm gì để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững?

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển “nóng” nhưng thiếu tính bền vững. Các chuyên gia cho rằng, cần phải tháo gỡ các vướng mắc về Luật Nhà ở nhằm phát triển nhà ở cho người dân; sửa đổi các điểm tồn tại, vướng mắc chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.

Tại hội nghị về góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 28/4, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản…

Theo ông Khôi, một vấn đề cần đặt ra hiện nay là việc tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao? Ngoài ra, hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc.

Ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nằm trong hệ thống các luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Bởi bất động sản là một hệ thống gồm đất đai, nhà ở và nhiều yếu tố khác liên quan. Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đề xuất hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan.

Cũng theo ông Chung, cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát. Đồng thời cần công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư. Đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

Để hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản, ông Chung cho rằng, cần đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; cần giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm; đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia; sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2007)…

Góp ý đối với Luật Nhà ở, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung đề xuất sửa đổi các điều sau trong Luật Nhà ở: rà soát lại Điều 1 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi bổ sung theo hướng đưa các giao dịch về nhà ở thương mại sang thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này, trường hợp các dự án độc lập (như condotel, shophouse, officetel) thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng, vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản. Chẳng hạn, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch. Bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch.

Cũng theo luật sư Cường, cần quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng.