Thị trường bất động sản có thể sẽ “thoát” tình trạng mất cân đối cung cầu, tâm lý người mua cũng dần cải thiện

Cân bằng cung cầu

Sau hơn hai năm rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước qua giai đoạn khó khăn, hướng tới trạng thái cân bằng hơn trong năm 2026. Cung – cầu từng “lệch pha” mạnh khi nguồn cung khan hiếm, giá tăng nhanh trong khi sức mua suy yếu, nhưng hiện nay nhiều tín hiệu tích cực cho thấy sự cải thiện rõ rệt ở cả hai phía.

Giai đoạn 2022–2024, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ”. Hàng loạt dự án bị đình trệ do vướng pháp lý, tín dụng siết chặt và chi phí vốn tăng cao khiến nguồn cung sụt giảm mạnh. Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, lượng dự án được phê duyệt chỉ bằng 40% so với giai đoạn 2018–2019, trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Mất cân đối này khiến giá nhà liên tục lập đỉnh: tại Hà Nội, giá căn hộ tăng hơn 60% chỉ trong 4 năm; tại TP.HCM, nhiều dự án chạm mốc 100 triệu đồng/m² – vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bước sang năm 2025, khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất giảm về mức 7–8% và các quy định pháp lý mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 bắt đầu có hiệu lực, thị trường dần được “cởi trói”. Nhiều địa phương đã tái khởi động hàng chục dự án bị “đắp chiếu” trước đó. Tại Hà Nội, tính đến quý III/2025, đã có hơn 12.000 căn hộ được cấp phép mới, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước; TP.HCM ghi nhận gần 9.000 căn – gấp đôi cùng kỳ.

Các chuyên gia cho rằng, đến năm 2026, mối quan hệ cung – cầu có thể dần trở lại trạng thái “cân bằng động”. Nguồn cung mới tăng lên ở cả hai đô thị lớn và các tỉnh vệ tinh, trong khi cầu thực chiếm tỷ trọng ngày càng lớn nhờ chính sách tín dụng ưu đãi, hạ tầng giao thông hoàn thiện và dân số đô thị tăng nhanh.

Tuy nhiên, sự cân bằng này không đồng nghĩa với “nguội lạnh” về giá. Giá bất động sản nhiều khả năng sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ 3–7%/năm, tập trung ở những phân khúc có nhu cầu ở thực như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. Ngược lại, phân khúc đầu cơ – đặc biệt là đất nền vùng xa – sẽ khó phục hồi mạnh do dòng tiền vẫn thận trọng.

Niềm tin cũng dần trở lại

Bức tranh thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2025 cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét, lượng giao dịch tăng, tỷ lệ hấp thụ cao và tâm lý người mua dần cải thiện. Cùng với việc nhiều dự án mới được phê duyệt, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn từ năm 2026, giúp thị trường cân bằng trở lại giữa cung và cầu.

Giới chuyên gia nhận định, sự phân hóa theo chất lượng và uy tín chủ đầu tư sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo. Các dự án có vị trí chiến lược, tiện ích đồng bộ và pháp lý minh bạch sẽ duy trì thanh khoản tốt, trong khi sản phẩm chất lượng trung bình, xa trung tâm hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có thể gặp khó khăn về tiêu thụ.

Với đà phục hồi hiện nay, cùng định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và các gói tín dụng ưu đãi, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng bước sang chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững hơn trong năm 2026, khi cả nhu cầu ở thực và đầu tư đều có xu hướng trở lại mạnh mẽ.

Thực tế, tâm lý người mua bất động sản đang dần được cải thiện rõ rệt trong nửa cuối năm 2025 và được kỳ vọng tiếp tục tích cực hơn trong năm 2026, khi thị trường bước qua giai đoạn khó khăn và bắt đầu ổn định trở lại. Việc lãi suất vay mua nhà giảm về mức 7–8%/năm, thậm chí một số ngân hàng còn tung gói ưu đãi chỉ 6,5%, đã giúp người mua tự tin hơn trong bài toán tài chính, thay vì e dè như giai đoạn 2022–2023.

Cùng với đó, mặt bằng giá bất động sản sau chu kỳ “tái định giá” đã chững lại, nhiều dự án giảm 5–10% so với năm trước, khiến tâm lý “chờ giá giảm thêm” dần biến mất, nhường chỗ cho xu hướng tìm mua thật.

Pháp lý dự án minh bạch hơn nhờ các luật mới có hiệu lực từ năm 2025 cũng góp phần củng cố niềm tin của người dân, khi họ cảm thấy an toàn hơn khi xuống tiền vào sản phẩm có chủ đầu tư uy tín và tiến độ rõ ràng.

Đáng chú ý, nhóm người trẻ có thu nhập ổn định đang nổi lên như lực cầu chủ đạo, thể hiện qua lượng tìm kiếm căn hộ tầm giá 2–3 tỷ đồng tăng mạnh trên các nền tảng giao dịch. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng quy mô lớn và chính sách hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội giúp củng cố niềm tin dài hạn, khi người mua thấy rõ tiềm năng gia tăng giá trị và khả năng an cư bền vững.