Bất động sản “ấm lên” nhưng núi hàng tồn kho vẫn cao

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, cả nước ghi nhận khoảng 136.680 giao dịch, bằng 87% so với quý II và gần 97% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng khiêm tốn này cho thấy sức mua chưa thực sự cải thiện, nhất là ở phân khúc căn hộ – nơi giá bán vẫn neo cao từ 90 đến hơn 200 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, lượng tồn kho trên toàn thị trường đã lên tới 26.700 sản phẩm, tăng mạnh ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Ở khối doanh nghiệp, Novaland hiện dẫn đầu với 152.285 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu đến từ các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm. Vinhomes xếp thứ hai với hơn 125.000 tỷ đồng – phần lớn nằm ở đại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ). Các tên tuổi như Kinh Bắc, Khang Điền, Phát Đạt, Đất Xanh cũng đều ghi nhận tồn kho hàng chục nghìn tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp như Nam Long hay DIC Corp giảm nhẹ tồn kho nhờ đẩy nhanh tiến độ bàn giao dự án, song bức tranh chung vẫn cho thấy nguồn cung dồi dào và tiến độ triển khai mạnh.

Các chuyên gia nhận định, lượng hàng tồn kho lớn không hẳn là tín hiệu xấu, bởi phần lớn là bất động sản đang xây dựng, thể hiện chiến lược “ôm hàng chờ thời”. Tuy nhiên, trong bối cảnh sức mua yếu, lãi suất có xu hướng tăng và chi phí vốn cao, áp lực tài chính với doanh nghiệp địa ốc ngày càng nặng nề.

Theo TS. Trần Xuân Lượng (VARS IRE), việc hàng tồn kho tăng nhanh trong khi khả năng hấp thụ chậm lại là phép thử về sức bền tài chính của các chủ đầu tư. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, núi hàng tồn kho có thể trở thành “cục nợ” kéo dài, ảnh hưởng dòng tiền và làm chậm chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Dù triển vọng trung – dài hạn vẫn khả quan nhờ chính sách vĩ mô hỗ trợ và kỳ vọng vào chu kỳ hồi phục mới, nhưng trong ngắn hạn, bài toán lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc vẫn là làm sao giải phóng hàng tồn mà không phải đánh đổi bằng việc “phá giá” thị trường.