Cần có “hệ số riêng” để sát thực tế từng dự án

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có góp ý bổ sung dự thảo Nghị của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA cho biết: Theo Luật Đất đai 2024 và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế tháo gỡ khó khăn khi tổ chức thi hành luật đều hướng đến việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, bồi thường, thu hồi... Quy định này giúp rút ngắn thời gian định giá, tạo thuận lợi cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nằm ở chỗ hệ số K hiện được ban hành theo khu vực hoặc vị trí, trong khi trên thực tế, mỗi dự án bất động sản lại có đặc thù rất khác nhau.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, bảng giá đất hiện hành chủ yếu phản ánh giá theo tuyến đường và loại đất hiện hữu, chưa tính đến yếu tố phát triển hạ tầng, quy hoạch và giá trị gia tăng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

“Nếu không có hệ số riêng cho từng dự án, rất dễ xảy ra bất công, người dân bị thiệt khi bồi thường thấp, còn doanh nghiệp lại khó tiên lượng nghĩa vụ tài chính”, ông Châu nhấn mạnh.

Thực tế tại TP.HCM, hệ số K chênh lệch rất lớn giữa bảng giá đất và giá bồi thường thực tế, có nơi lên đến hơn 30 lần, như tại dự án Bờ Bắc kênh Đôi (quận 8 cũ) hay dự án Vành đai 3. Theo HoREA, việc áp dụng hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án sẽ phản ánh đúng giá trị thực của đất, giúp tránh khiếu nại, rút ngắn thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quyền quyết định hệ số K riêng cho từng dự án cụ thể, dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị hoàn thiện cơ chế xác định chi phí hạ tầng được trừ khi tính tiền sử dụng đất. Theo ông Lê Hoàng Châu, điểm d khoản 1 và điểm e khoản 2 Điều 5 của dự thảo Nghị quyết đã đi đúng hướng khi đưa “chi phí xây dựng hạ tầng đối với phần đất bàn giao lại Nhà nước” vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, quy định này chưa đủ rõ, do cách xác định chi phí hạ tầng hiện phụ thuộc hoàn toàn vào pháp luật xây dựng, trong khi quy định này còn thiếu chi tiết.

Hiện Bộ Xây dựng chỉ công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp hàng năm, như Quyết định 409/QĐ-BXD ngày 11/4/2025, với mức suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị chỉ 7,5 – 8,5 triệu đồng/ha, tùy quy mô dự án.

Tuy nhiên, theo HoREA, chi phí đầu tư hạ tầng thực tế cao hơn khoảng 30% so với định mức này. Đặc biệt, đối với các dự án lấn biển, xây dựng trên nền đất yếu hoặc ở vùng sâu, vùng xa, chi phí đầu tư thường gấp nhiều lần so với các khu vực thuận lợi.

Do đó, HoREA kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng ban hành bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và suất đầu tư riêng cho từng loại địa hình làm căn cứ xác định chi phí hạ tầng hợp lý trong các dự án đặc thù. Quy định này sẽ bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, đồng thời khuyến khích phát triển hạ tầng tại các khu vực khó khăn, qua đó góp phần tăng giá trị đất đai và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Theo HoREA, việc Quốc hội sớm ban hành Nghị quyết, kèm hướng dẫn chi tiết về hệ số giá đất theo từng dự án và suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật đặc thù, sẽ là “cú hích” quan trọng cho công tác định giá đất, tháo gỡ ách tắc thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

Đây cũng là cơ sở quan trọng để tính toán lại chi phí hợp lý khi xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, tránh tình trạng nhà đầu tư phải “gánh” phần chi phí thực tế quá cao mà không được khấu trừ tương xứng.

“Đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật của ngành đất đai, mà còn là động lực thúc đẩy phục hồi thị trường bất động sản, tạo dư địa tăng trưởng hai con số cho nền kinh tế từ năm 2026 trở đi” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.