Môi giới bất động sản: Cuộc thanh lọc cực mạnh sắp diễn ra?

“Hết cửa” tự do hành nghề

Môi giới là một nghề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), được coi là cánh tay nối dài để chủ đầu tư kết nối với khách hàng. Lực lượng môi giới BĐS hiện có khoảng 200.000 người tham gia. Mỗi năm lực lượng này kết nối cung cầu thành công lên tới trăm nghìn sản phẩm BĐS, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng.

Tuy vậy, vẫn còn tồn tại không ít những mặt trái của các đơn vị hoặc người môi giới độc lập gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh chung của nghề môi giới địa ốc.

Cụ thể, bên cạnh những môi giới làm ăn chân chính vẫn có những môi giới có tâm lý làm ăn “chộp giật” gây lũng đoạn thị trường, thậm chí xuất hiện tình trạng lừa đảo để trục lợi. Trên thực tế đã có nhiều vụ việc “cò đất lộng hành” kéo dài từ năm này sang năm khác, với phương thức kinh doanh BĐS “ma” như đa cấp với rất nhiều nạn nhân, con số những người bị lừa lên đến cả ngàn người.

Một phần nguyên nhân đến từ sự thiếu hiểu biết của người dân, một phần do thị trường và pháp luật đang thiếu cơ chế ràng buộc đối với các đối tượng trung gian tư vấn, cung cấp thông tin sản phẩm, dự án BĐS.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc nước ta chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng, một chế tài đủ mạnh để quản lý hoạt động của môi giới BĐS cũng như bảo vệ lợi ích của người hành nghề. Chính những điều này cũng góp phần đẩy các nhân viên môi giới vào vòng xoáy cạnh tranh khốc liệt, làm ăn chộp giật, không có mục tiêu và định hướng phát triển lâu dài và bền vững, gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, Quốc hội vừa qua đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chính thức hiệu lực từ ngày 1/1/2025 với nhiều điểm đáng chú ý liên quan đến hoạt động của môi giới bất động sản. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, nơi có trụ sở chính của Sàn giao dịch bất động sản để được cấp phép hoạt động.

Đồng thời, Luật cũng bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, từ ngày 1/1/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

Còn Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản mới nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện như: chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Trong khi đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Mấu chốt vẫn ở công tác quản lý môi giới

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 300.000 người hành nghề môi giới bất động sản nhưng chỉ có khoảng 30.000 - 40.000 người có chứng chỉ hành nghề.

Nhìn vào lực lượng môi giới BĐS có thể thấy, tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Thêm vào đó, môi giới ở Việt Nam hoạt động ở đâu, kinh doanh như thế nào rất hiếm khi chủ động báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước nên rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Nắm bắt được thực trạng trên, nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch, pháp luật đã có những ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin.

Thực tế, việc cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới BĐS không mới, từ cách đây gần 20 năm, luật Kinh doanh BĐS 2006 đã có quy định về việc này. Thế nhưng chúng ta đã chứng kiến tình trạng cò đất, đầu nậu, môi giới làm loạn thị trường bằng đủ các chiêu trò thổi giá, tung tin, tạo sốt ảo...

Chúng ta cũng chứng kiến không ít thời điểm, nhà nhà làm môi giới, người người làm cò đất mà chẳng cần đến chứng chỉ hành nghề. Nghĩa là không ai quản lý, kiểm soát và hầu như không có trường hợp nào bị chế tài dù không ít kết luận về việc "làm loạn" của các đối tượng này.

Tất nhiên, giải pháp này không nhiều tác dụng bởi nó thường quá chậm so với tin đồn mà các cò đất tung ra. Còn kết quả chung là mặt bằng giá đất bị nâng lên rồi ngủ đông hết năm này qua năm khác vì sau cơn sốt ảo, người lỡ mua không muốn bán lỗ còn cò thì đã "bay" mất từ lâu.

Do đó, việc cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới là cần thiết để làm lành mạnh thị trường và đặc biệt là để bảo vệ người mua. Nhưng để đạt được mục tiêu này, quan trọng không kém chính là quản lý các môi giới.

Bởi nếu không quản lý chặt thì các môi giới có chứng chỉ cũng có thể thổi giá, tung tin, tạo sốt ảo. Hàng trăm cơn sốt đất ở khắp mọi nơi trong suốt thập niên qua, ai bảo không có bàn tay của các môi giới đã có chứng chỉ hành nghề?

Tương tự, nếu không quản lý chặt thì những đầu nậu, cò đất tay ngang không có chứng chỉ hành nghề cũng có thể mạo danh, cũng vẫn hoạt động... thật giả lẫn lộn sẽ khiến thị trường càng thêm rối; rủi ro với người mua càng nhiều, càng lớn.