Hé lộ phân khúc bất động sản vẫn “hái ra tiền” dù thị trường còn trầm lắng

Căn hộ vẫn là phân khúc sinh lời tốt trong năm 2023

Năm 2023 có thể coi là một năm “ngấm đòn” của thị trường bất động sản cũng như của doanh nghiệp và nhà đầu tư khi hầu hết các phân khúc trên thị trường đều rơi vào cảnh “trầm lắng” cả về nguồn cung và thanh khoản.

Tuy nhiên, không phải không có “điểm sáng” khi căn hộ nổi lên là phân khúc tương đối tiềm năng trong bối cảnh thị trường khó khăn với khả năng sinh lời tốt trong năm vừa qua.

Sở dĩ căn hộ vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua nhà là do đây là một loại hình phục vụ nhu cầu ở thực và có giá tốt, đó chính là căn hộ chung cư với mức giá tầm trung. Theo đó, loại hình căn hộ vẫn ghi nhận các tín hiệu tích cực rõ nét với thanh khoản và sự quan tâm tới thị trường tăng đáng kể.

Tín hiệu đó cũng thể hiện bằng việc nhiều chủ đầu tư đã cho ra mắt các sản phẩm mới, đồng thời một số dự án “ngủ đông” cũng bắt đầu được khởi động trở lại, chủ yếu tập trung vào các sản phẩm nằm trong phân khúc từ 2-3 tỷ đồng. Tại một số nơi còn ghi nhận sự kiện thiếu hàng do nguồn cung của phân khúc này chưa thích ứng kịp thời với nhu cầu thực tế vì nhiều nguyên do, trong đó có việc pháp lý chưa được khơi thông.

Trong khảo sát mới đây của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm cuối năm 2023 cũng cho thấy, chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, sau đó là 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời. Đặc biệt, có tới 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

Bên cạnh việc được nhà đầu tư và người mua nhà quan tâm trong thời gian qua thì tỷ suất sinh lời của loại hình căn hộ cũng là điểm nổi bật trong một bối cảnh hầu hết các phân khúc đều “ảm đạm”.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam cho hay, các căn hộ tại TP. HCM trong năm 2023 đã mang lại một khoảng lợi nhuận tổng từ 2,9% đến 13,6% (tổng lợi nhuận của sự tăng trưởng vốn và lợi suất thuê).

Đồng thời, các phân khúc tài sản khác cũng có hiệu suất êm dịu tương tự. Đây là kết quả của sự suy yếu của nền kinh tế toàn cầu và nhu cầu trong nước giảm. Tuy nhiên, dài hạn những yếu tố nền tảng cơ bản của Việt Nam như tăng trưởng thu nhập trung bình, dân số đông đảo và quá trình đô thị hóa sẽ là những động lực chính cho bất động sản nhà ở.

Còn theo dữ liệu từ báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm 2023 do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Trong năm 2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua và tìm thuê chung cư có sự phục hồi qua từng quý.

Đáng chú ý, đầu tư căn hộ vẫn mang lại lợi nhuận tích cực. Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Dữ liệu này được Batdongsan.com.vn tổng hợp và phân tích, so sánh kể từ năm 2015 đến nay.

Căn hộ sẽ là phân khúc “đi đầu” khi thị trường hồi phục?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, trong khi các phân khúc bất động sản khác có dấu hiệu tạo đáy thì phân khúc căn hộ đã có những phục hồi cả về mua bán và cho thuê. Thời điểm đáy của phân khúc chung cư là khoảng quý I/2023 khi các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách giá ưu đãi lên đến 50%, phía ngân hàng cũng điều chỉnh giảm lãi suất đã qua. Thị trường bất động sản dự báo đón dòng tiền chủ yếu vào phân khúc căn hộ.

Từ đó, Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhận định, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024 sẽ đảo chiều. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Một khảo sát với cộng đồng môi giới được Batdongsan.com.vn thực hiện trước đó cũng cho thấy, có khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ sẽ phục hồi trong quý III/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024. Đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho biết, chung cư hiện là phân khúc có tốc độ phục hồi tốt nhất trong thị trường bất động sản. Các phân khúc còn lại sẽ chậm nhịp hơn so với chung cư.

“Đặc biệt chung cư phục vụ nhu cầu ở thực có mức giá phù hợp như căn hộ hạng B, hạng C là hai phân khúc được nhà đầu tư lựa chọn nhiều nhất. Những phân khúc này chỉ có thể đi ngang, khó có chuyện giảm giá khi thị trường khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ như hiện nay.

Dù trong quý III/2023 thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn nhưng vẫn xuất hiện những con số tích cực. Tôi kỳ vọng, đầu năm 2024, đà hồi phục tiếp tục tăng, đẩy nhanh sự hồi phục chung của thị trường bất động sản, chuyển tiếp sang chu kỳ phát triển mới bền vững, minh bạch hơn. Chính phủ và các cấp chính quyền địa phương cần tiếp tục đẩy mạnh hỗ trợ gỡ vướng cho những dự án gặp khó trong vấn đề pháp lý.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo các dự án chung cư cũ. Tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, tiếp cận dễ dàng hơn các khoản vay mua nhà với mức lãi suất thấp”, ông Thắng nói.