Bất động sản Cần Giờ “trỗi dậy” mạnh mẽ: Từ vùng đất xa xôi đến giá đất nền tăng phi mã

Động lực từ hạ tầng

Cần Giờ vốn là một khu vực xa xôi, biệt lập của TPHCM với mật độ dân cư thưa thớt. Tuy nhiên, khu vực này đang dần "thay da đổi thịt", trở thành tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản phía Nam nhờ thông tin về những dự án hạ tầng giao thông được đầu tư đẩy mạnh và siêu dự án lấn biển quy mô hàng tỷ USD.

Nhiều dự án hạ tầng được đề xuất tập trung tại đây như dự án cảng trung chuyển quốc tế, cầu Cần Giờ, đường sắt tốc độ cao...

Nổi bật nhất trong thời gian gần đây chính là dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) với tổng vốn đầu tư lên đến 10 tỷ USD của Tập đoàn Vingroup.

Dự án có mục tiêu hình thành khu đô thị du lịch biển, nghỉ dưỡng, đô thị thông minh, dịch vụ công nghệ cao, nhà ở và khách sạn có khả năng đón 8-9 triệu lượt du khách mỗi năm. Phạm vi lấn biển của dự án có diện tích 1.357 ha, diện tích khu vực san nền là 906 ha với cao độ trên 2,9m (so với cao độ Hòn Dấu).

Trong khi đó, dự án metro Cần Giờ dài 48,5 km, kinh phí gần 3 tỷ USD. VinSpeed (thuộc Tập đoàn Vingroup) cam kết chi trả toàn bộ chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án và dự phòng, với cơ cấu 15% vốn tự có, 85% vốn vay. Riêng chi phí giải phóng mặt bằng hơn 7.600 tỷ đồng sẽ do Nhà nước thực hiện.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng chuẩn bị xây dựng cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh, giúp kết nối giao thông thuận tiện, mở ra tiềm năng phát triển kinh tế bằng cách thu hút du lịch và tạo điều kiện phát triển cho khu vực.

Dự án xây cầu Cần Giờ được một số nhà đầu tư quan tâm, đề xuất thực hiện theo phương thức đối tác công tư-PPP (loại Hợp đồng BOT kết hợp BT). Cầu Cần Giờ vượt sông Soài Rạp và phần đường dẫn hai đầu cầu với quy mô đảm bảo 4 làn xe cơ giới và 2 làn xe hỗn hợp, tổng chiều dài tuyến 7,3km. Dự kiến chuẩn bị đầu tư 2024-2025, khởi công năm 2026, hoàn thành 2028. Tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án khoảng 11.087 tỷ đồng.

Với Cần Giờ, chu kỳ này thậm chí được dự báo còn mạnh mẽ hơn. Bởi ngoài đường sắt tốc độ cao, hàng loạt hạ tầng quy mô lớn chưa từng có cũng đang đồng loạt bước vào giai đoạn triển khai: Cầu Cần Giờ dự kiến khởi công tháng 1/2026, hoàn thành quý I/2028; nút giao cao tốc Bến Lức - Long Thành với đường Rừng Sác khởi công quý II/2026, vận hành quý I/2028; đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu có mục tiêu khởi công vào quý II/2026, khánh thành quý I/2029; Cảng Landmark Harbour khởi công quý II/2026, hoàn thành quý II/2027…

“Khi Cần Giờ được nối với trung tâm bằng những ‘đường băng’ này, nó không còn là nơi xa xôi hẻo lánh nữa, mà trở thành điểm đến quốc tế, đủ sức cạnh tranh với những đô thị biển nổi tiếng trong khu vực”, PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị Xanh, chuyên gia quy hoạch - kiến trúc, nhìn nhận.

Giá đất nền “lên hương”

Trước khi có sự “đổ bộ” của siêu dự án, thị trường bất động sản Cần Giờ khá trầm lắng. Nơi đây được biết đến như một địa điểm xa xôi, cách trở của TP.HCM và được coi là vùng trũng của thị trường bất động sản TP.HCM.

Song, sự xuất hiện của các dự án nghìn tỷ đã tạo ra cú hích quan trọng cho thị trường bất động sản tại Cần Giờ. Giá đất và bất động sản có xu hướng tăng ổn định theo tiến độ triển khai các dự án lớn. Các khu đô thị mới hiện đại thay thế dần cho các khu vực cũ kỹ, tạo nên diện mạo đô thị trẻ trung, năng động.

Cuộc đổ bộ của siêu dự án và các công trình hạ tầng lớn đã khiến thị trường đất nền Cần Giờ khởi sắc.

Theo đại diện của Savills Việt Nam, không thể phủ nhận sức nóng của thị trường Cần Giờ thời gian gần đây. Từ giữa năm 2024, giá đất nền tại một số nơi như Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn đã ghi nhận mức tăng trưởng cao. Giao dịch cũng trở nên sôi động hơn, đặc biệt sau khi có thông tin chính thức về các dự án siêu cảng và khu đô thị lấn biển.

Còn theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong khoảng 2 năm trở lại đây, giá rao bán đất nền Cần Giờ đã tăng lên gấp đôi, trung bình khoảng 27 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đà tăng mạnh diễn ra trong khoảng tháng 4-5 năm nay.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, nhiều khu vực tại Cần Giờ đã tăng giá trung bình từ 15-40% so với cùng kì năm ngoái.

Cụ thể, tại thị trấn Cần Thạnh (cũ), so với tháng 11/2024, đất tại đường Giồng Ao tăng giá từ 27-30 triệu đồng/m2 lên mức 36-42 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, đắc địa tại đường Giồng Ao, giá có thể chạm mức 45-50 triệu đồng/m2.

Đất mặt tiền kinh doanh đường Lương Văn Nho, giáp siêu dự án của Vingroup, giá cũng tăng từ mức 50-60 triệu đồng/m2 lên mức 70-80 triệu đồng/m2. Cũng thuộc tuyến đường này và cũng gần siêu dự án nhưng vị trí kém đẹp hơn, giá cũng tăng từ 30-35 triệu đồng/m2 lên mức 41-48 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn - Chuyên gia bất động sản - cho biết cùng với giá rao bán tăng, nhu cầu tìm kiếm đất nền Cần Giờ cũng tăng vọt. Một trong những nguyên nhân được kể đến là tâm lý người mua tích cực, thông tin hạ tầng khu vực này được đẩy mạnh. Ngoài ra, dự án siêu đô thị tỷ USD gắn liền với hạ tầng cũng tạo hứng khởi.

Nhìn chung, chuyên gia này cho rằng giá đất nền Cần Giờ đang tăng nhanh hơn kỳ vọng. Tuy nhiên, việc đầu tư vào đất nền khu vực này là câu chuyện dài hơi, nhà đầu tư khó tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - nhận định giá đất nền Cần Giờ tăng do kỳ vọng từ các dự án lớn, hạ tầng giao thông sắp triển khai. Theo quan sát của ông, nhà đầu tư mua đất nền từ năm 2017-2018 giữ đến nay cũng lời gấp 5 lần, mua từ 2021-2022 cũng lời gấp 2-3 lần, từ đầu năm tới nay lời khoảng 50-70%.

Tuy nhiên, ông Thắng nhấn mạnh để hái "trái ngọt", nhà đầu tư lâu năm cũng phải trải qua nhiều đau thương, như "gồng" lãi ngân hàng ở những giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao... Vì vậy, để có thể lời lớn, nhà đầu tư thường phải có tài chính mạnh (tiền thật hoặc đủ khả năng "gồng" lãi ngân hàng), mua đúng vị trí và quan trọng là còn nắm giữ bất động sản qua những giai đoạn khó khăn.