Giá nhà hiện tại đang tăng nhanh gấp ba lần thu nhập của người dân

Tại Diễn đàn bất động sản vùng động lực phía Nam năm 2025, ông Dương Long Thành – Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group – cho biết, vào năm 2010, một căn nhà ở Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 300 triệu đồng. Khi đó thu nhập phổ biến của công nhân, viên chức rơi vào 5 – 7 triệu đồng/tháng, nghĩa là chỉ cần tích lũy 5 – 6 năm là đã có thể mua được nhà. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà vượt xa thu nhập đã khiến cơ hội này ngày càng xa tầm với.

Theo ông Thành, dù thị trường có nhiều biến động, nhu cầu ở thực vẫn chiếm 70 – 80% và ngày càng rõ nét hơn khi Việt Nam có khoảng 53 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa vượt 41%. Người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm pháp lý đầy đủ, giá phù hợp, hạ tầng tốt và chi phí vận hành vừa phải.

Thực tế, giá nhà leo thang không chỉ do lệch pha cung – cầu, mà còn bởi cấu trúc sản phẩm không phù hợp. Thị trường nhiều năm tập trung vào phân khúc cao cấp, diện tích lớn, vật liệu xa xỉ, khiến giá thành đội lên và vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực. Cùng với đó là chi phí pháp lý, thuế đất, chi phí xây dựng và lãi vay tăng mạnh, tạo áp lực lớn lên giá bán.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Như Thạch – Chủ tịch Bcons – cho biết kinh nghiệm quốc tế cho thấy muốn có sản phẩm vừa túi tiền phải tối ưu diện tích và công năng. Các căn hộ 45 m² vẫn có thể bố trí hai phòng ngủ nếu thiết kế khéo léo, giúp giảm tổng giá trị và phù hợp túi tiền. Đây cũng là lý do trong vài năm Bcons có thể tung ra hàng chục nghìn căn hộ giá 1 – 2 tỷ đồng cho nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, mô hình tối ưu chi phí cũng đi kèm áp lực cho doanh nghiệp khi phải tự đảm nhận tất cả các khâu từ thiết kế, thi công đến vận hành. Nếu dự án không ra hàng liên tục, bộ máy dễ bị đứt gãy.

Ông Phạm Lâm – Chủ tịch DKRA Group – cho rằng để giải quyết bài toán giá nhà, cần nhìn dài hạn ở cấp vùng. Hạ tầng liên kết đa phương thức đóng vai trò then chốt, giúp cư dân ở Bình Dương (cũ), Long An (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ)… có thể làm việc hay học tập tại TP.HCM mà không cần sống trong lõi trung tâm. Điều này giúp tái cấu trúc lại không gian đô thị, giảm áp lực nhu cầu và giúp giá nhà ổn định hơn.

Ông Lâm cũng nhận định TP.HCM đang thiếu sản phẩm cao cấp một cách tương đối và việc bổ sung nguồn cung phù hợp theo từng phân khúc, đi cùng quy hoạch bài bản, phát triển bền vững sau các biến động thiên tai… sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng và hiệu quả hơn trong thời gian tới.