Áp lực sở hữu nhà tăng cao: Mô hình cho thuê có trở thành cứu cánh

Áp lực giá nhà vượt xa tốc độ tích lũy

Theo dữ liệu của VARS IRE, đến cuối quý 3/2025, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với năm 2019, TP.HCM tăng hơn 56%, trong khi thu nhập bình quân người lao động chỉ quanh mức 15 triệu đồng/tháng. Khoảng cách giãn rộng khiến việc mua nhà trở thành mục tiêu khó tiếp cận.

Một cặp vợ chồng trẻ dù tiết kiệm đều đặn cũng phải mất 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn, nhưng tốc độ tăng giá lại nhanh hơn tốc độ tiết kiệm, tạo nên vòng luẩn quẩn “tiền tiết kiệm đuổi không kịp giá nhà”. Không ít người buộc phải lựa chọn thuê nhà dài hạn, dù thị trường thuê còn thiếu tính ổn định và chuyên nghiệp.

Trong khi đó, các chương trình phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Mới chỉ 692 dự án được triển khai, tương đương hơn 633.000 căn — con số chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Do quy trình phức tạp, lợi nhuận thấp và thiếu quỹ đất sạch, nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia.

Trước thực trạng này, Nghị định 302/2025 đã chính thức thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, hoạt động theo mô hình hai cấp: quỹ trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh vận hành.

Nguồn vốn của Quỹ khá đa dạng, từ ngân sách, giá trị quỹ đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất đến các khoản đóng góp xã hội hóa. Điểm đáng chú ý là quỹ tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê và có thể mua nhà thương mại để cho cán bộ, nhân viên, người lao động thuê với giá hợp lý.

Nhiều chuyên gia đánh giá mô hình này có thể tạo ra sự thay đổi mang tính hệ thống. Tiến sĩ Võ Trí Thành cho rằng nếu vận hành minh bạch, quỹ sẽ đóng vai trò như một “đòn bẩy chính sách”, giúp hàng triệu người cải thiện cơ hội an cư.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn) lưu ý rằng để quỹ hoạt động hiệu quả và bền vững, cần thiết kế cơ chế huy động vốn rõ ràng, phân bổ tỷ lệ đóng góp giữa Nhà nước – ngân hàng – doanh nghiệp – người dân và tổ chức quốc tế để tránh phụ thuộc vào bất kỳ nguồn nào.

Nhà ở cho thuê: Hướng đi phù hợp với xu thế quốc tế

Nhiều nước đã chứng minh hiệu quả của mô hình nhà ở do Nhà nước chủ đạo. Singapore có hơn 80% dân cư sống trong nhà HDB; Hàn Quốc xây dựng doanh nghiệp nhà nước chuyên phát triển nhà ở xã hội; Đức hỗ trợ dài hạn để giữ giá thuê luôn thấp hơn thị trường.

Tại Việt Nam, việc tập trung vào nhà ở cho thuê, thay vì bán, được xem là giải pháp giúp ổn định giá, hạn chế đầu cơ và tạo quỹ nhà lâu dài, bền vững. Điều này đặc biệt ý nghĩa khi ngay cả nhà ở xã hội cũng đang có xu hướng tăng giá, vượt xa khả năng của nhiều nhóm thu nhập trung bình.

Để mô hình cho thuê phát huy hiệu quả, VARS IRE đề xuất đẩy mạnh hợp tác công tư (PPP): doanh nghiệp xây dựng dự án, Nhà nước mua hoặc thuê lại để vận hành. Song song, cần tiêu chuẩn hóa nhà cho thuê, quy định trần tăng giá hàng năm, áp dụng hợp đồng thuê dài hạn và minh bạch hóa việc điều chỉnh giá.

Về dài hạn, khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý và nhà ở cho thuê ổn định được mở rộng, thị trường bất động sản có thể giảm bớt biến động. Một phần nhu cầu sở hữu được chuyển sang nhu cầu thuê ổn định, giúp giảm sức ép tăng giá và thúc đẩy thị trường minh bạch hơn.

Quan trọng nhất, điều này mở ra cơ hội an cư bền vững cho hàng triệu người - điều mà thị trường tự thân khó có thể giải quyết nếu thiếu vai trò dẫn dắt và điều phối của Nhà nước.