Thị trường nhà ở sắp bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh hơn

Giá neo cao trên diện rộng

Khảo sát cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi chỉ trong hơn hai năm. Ở phía Tây, dự án The Charm An Hưng (Dương Nội) đang chào giá 70–75 triệu đồng/m2; còn Hausman Premium Residence (Đại Mỗ) trong khu FLC Premier Parc được rao bán tới 100–120 triệu đồng/m2. Các dự án gần trung tâm cũng không ngoại lệ: Galia Hanoi chốt giá 82 triệu đồng/m2; Hanoi Melody Residences từ mức 45–50 triệu đồng/m2 cách đây hai năm nay đã lên 68–75 triệu đồng/m2.

Không chỉ nhà ở thương mại, thị trường thứ cấp của nhà ở xã hội cũ cũng tăng nhiệt. Các căn hộ ở Đại Kim Building (Định Công) hay Rice City Linh Đàm (Hoàng Liệt) đang giao dịch 70–80 triệu đồng/m2, tương đương hơn 5 tỷ đồng một căn. Nhà ở xã hội tại IEC Thanh Trì cũng vọt lên 50–57 triệu đồng/m2, trong khi Hope Residence (Việt Hưng) từ 2,1–2,3 tỷ đồng hồi đầu 2024 nay đã tăng lên 3,8–4,3 tỷ đồng/căn.

Trong quý IV, thị trường tiếp tục đón thêm các đợt mở bán mới với mức giá không hề dễ chịu: Sunshine Legend City từ 50 triệu đồng/m2, Moonlight 2 từ 55–65 triệu đồng/m2, An Bình Homeland từ 80 triệu đồng/m2 hay bộ đôi Lumiere của Masterise Homes lên tới 90–120 triệu đồng/m2.

Một số môi giới thừa nhận rằng ngay cả dự án chưa có sổ hay còn vướng pháp lý cũng được rao bán với giá cao bất hợp lý. Điều này khiến người mua ngày càng chần chừ. Khảo sát của VARS cho thấy 61% người có nhu cầu mua nhà đã tạm hoãn kế hoạch; còn theo Batdongsan.com.vn, 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua ở thời điểm này.

Phân khúc đất nền – từng là tâm điểm của nhiều cơn sóng – đang giảm nhiệt nhanh. Những khu vực “sốt” nhờ kỳ vọng hạ tầng như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất đều ghi nhận giao dịch sụt mạnh. Theo các sàn môi giới, lượng giao dịch vùng ven trong quý III/2025 giảm 30–35% so với quý trước. Khi các thông tin quy hoạch, sáp nhập được công bố rõ ràng, nhóm đầu cơ rút lui, thị trường trở lại trạng thái thực hơn.

Tâm lý thận trọng

Lãi suất vay mua nhà đang duy trì 6–6,5%/năm – mức vẫn được coi là hấp dẫn. Tuy vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đứng ngoài quan sát, bởi lợi suất kỳ vọng khó bù đắp rủi ro khi giá tăng quá nhanh. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tiền gửi dân cư đạt khoảng 8 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cùng kỳ. Chỉ trong ba tháng qua, người dân “để dành” thêm khoảng 300.000 tỷ đồng, cho thấy tâm lý phòng thủ vẫn chiếm ưu thế.

Dù lượng khách tham quan dự án tăng từ tháng 8/2025, tỷ lệ xuống tiền vẫn thấp. Đại diện một doanh nghiệp chia sẻ rằng dù tung ra nhiều gói hỗ trợ, nhiều khách vẫn dừng lại ở bước “nghe ngóng”, chủ yếu do giá quá cao so với kỳ vọng.

Cần một “phễu lọc” mới cho thị trường

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường đã qua giai đoạn trầm lắng 2021–2023 và dần phục hồi trong hai năm gần đây. Nhưng sự hồi phục nhanh lại kéo theo mặt trái: dòng tiền đầu cơ quay trở lại, đẩy giá lên cao bất thường. Môi trường tín dụng nới lỏng góp phần thúc đẩy tăng trưởng, nhưng cũng khiến mặt bằng giá bị đẩy vượt xa khả năng chi trả thực.

Việc Chính phủ siết chặt tín dụng bất động sản và xem xét các chính sách thuế mới được xem như bước điều tiết cần thiết. Mục tiêu là tránh cú “sốc” cho thị trường nhưng vẫn tạo bộ lọc đối với dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Song song, Nghị định 302/2025 về Quỹ nhà ở quốc gia được đánh giá là bước tiến quan trọng. Quỹ này sẽ bổ sung nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, tạo thêm nguồn cung giá hợp lý – yếu tố cốt lõi để giảm áp lực giá và tái cân bằng thị trường.

Các chuyên gia như TS. Trần Xuân Lượng hay bà Cao Thị Thanh Hương đều cho rằng việc tăng cung đúng trọng tâm mới là giải pháp bền vững. Mô hình quỹ nhà ở quốc gia đã chứng minh hiệu quả ở nhiều nước. Khi người dân được vay lãi suất thấp, thời hạn dài; doanh nghiệp được ưu đãi và tiếp cận đất quy hoạch; thị trường sẽ giảm động cơ đầu cơ, đồng thời hướng tới sự ổn định.

Ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng nguồn vốn mới sẽ tạo thêm động lực phát triển nhà ở xã hội, góp phần đạt mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030 – qua đó hình thành trụ đỡ quan trọng cho thị trường nhà ở trong giai đoạn thanh lọc tiếp theo.