Giá nhà đất tại một vùng ven Hà Nội tăng mạnh, cẩn trọng trước nguy cơ “gãy sóng”

Đất mặt đường vượt mốc 150 triệu đồng/m²

Từng là điểm nóng trong các đợt sốt đất trước đây khi có thông tin về đường Vành đai 4 và cầu Hồng Hà, huyện Mê Linh một lần nữa "nổi sóng". Khảo sát thực tế cho thấy, trong vài tháng gần đây, đất tại khu vực này lại tiếp tục "nóng" lên khi Tập đoàn Sun Group đề xuất nghiên cứu quy hoạch và đầu tư một tổ hợp đô thị quy mô lớn ở đây. Cụ thể, giá bất động sản tại xã Mê Linh đã tăng rõ rệt. Đặc biệt, các căn nhà mặt phố ghi nhận mức tăng 20 – 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều lô đất vị trí mặt tiền kinh doanh hiện được rao bán với giá dao động 70 – 110 triệu đồng/m². Thậm chí, một số trường hợp đã vượt mốc 150 – 200 triệu đồng/m². Cụ thể, một lô đất rộng 70m² trên mặt đường quốc lộ đang được chào bán với giá 10 tỷ đồng (tương đương 142 triệu đồng/m²); một lô khác 80m² có giá 12,5 tỷ đồng, tức 156 triệu đồng/m².

Chị Lê Thị Duyên, một môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực, chia sẻ: “Từ sau Tết Nguyên đán, giá đất chỉ tăng nhẹ tại các khu vực pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, khoảng 2-3 tháng gần đây, khi xuất hiện thông tin quy hoạch đại đô thị, giá đất bắt đầu tăng mạnh. Những lô đất mặt đường giờ đã lên tới 150 triệu đồng/m², còn các lô trong ngõ ô tô cũng có giá 50 – 70 triệu đồng/m². Dù vậy, nhiều chủ đất vẫn giữ tâm lý không vội bán để chờ giá tăng tiếp.”

Không chỉ đất thổ cư, các khu đô thị và dự án nhà biệt thự tại Mê Linh cũng đồng loạt tăng giá mạnh. Tại dự án Long Việt Riverside, giá biệt thự, liền kề hiện dao động 80 – 120 triệu đồng/m², phổ biến ở mức 95 triệu đồng/m² – tăng hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại HUD Mê Linh Central, mức giá phổ biến là 77 triệu đồng/m², tăng khoảng 25% so với năm 2024. Sức hút đến từ kỳ vọng lớn vào tương lai phát triển hạ tầng và quy hoạch của khu vực.

Anh Hoàng Ngọc Tuân, một nhà đầu tư cá nhân tại quận Cầu Giấy cho biết: “Tôi bắt đầu quan tâm đất Mê Linh từ cuối năm ngoái, khi giá vẫn còn khá mềm. Giờ đây, tình hình khá giống với Đông Anh cách đây vài năm, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu sôi động theo quy hoạch.”

“Sốt đất theo quy hoạch”: Lặp lại bài học cũ?

Dù ghi nhận những chuyển động sôi nổi, các chuyên gia vẫn lên tiếng cảnh báo về rủi ro từ hiện tượng "sốt đất theo quy hoạch".

Ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc Công ty EZ Property nhấn mạnh: “Giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên hay giờ là Mê Linh thường bị đẩy lên khi có thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa quy hoạch đã được phê duyệt và mới chỉ là đề xuất nghiên cứu. Nếu không, rất dễ mắc kẹt trong các thương vụ bị thổi giá.”

Theo ông Toản, Mê Linh có tiềm năng nhờ vị trí và quỹ đất rộng. Tuy nhiên, đầu tư vào thời điểm hiện tại chỉ phù hợp với những người có tầm nhìn dài hạn từ 5 – 7 năm, không sử dụng đòn bẩy tài chính và không kỳ vọng “lướt sóng” trong ngắn hạn.

Ông cũng lưu ý: "Dù có đường Vành đai 4 đi qua, nhưng trục này mang tính chất kết nối liên vùng, phần lớn chạy trên cao qua đất nông nghiệp, không tác động nhiều tới phát triển đô thị dọc tuyến. Vì vậy, nếu không có các khu đô thị đồng bộ được hình thành theo, khả năng bất động sản tăng giá mạnh là rất hạn chế."

Ông Toản dẫn chứng: Ngay cả ở những khu vực từng được kỳ vọng cao như Hoài Đức hay Mê Linh, nhiều dự án quanh vành đai 3.5 vẫn chưa có người ở, hàng chục dự án “đắp chiếu”, khả năng sinh lời và khai thác còn xa.

Cẩn trọng với “hiệu ứng đám đông”

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường từng chứng kiến nhiều đợt bùng nổ giá do thông tin quy hoạch, nhưng đa số mang tính chất bị lợi dụng để tạo sốt ảo. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư kỳ vọng lãi nhanh nhưng không thể thanh khoản, buộc phải cắt lỗ hoặc “chôn vốn” dài hạn.

“Các khu vực bị thổi giá thường nhanh chóng hạ nhiệt. Thị trường hiện nay đang dần điều chỉnh về giá trị thực. Do đó, nhà đầu tư nên thận trọng, không nên chạy theo hiệu ứng đám đông,” ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích: "Hạ tầng đúng là yếu tố quan trọng giúp gia tăng giá trị bất động sản, nhưng cũng dễ bị lợi dụng để tạo sóng ảo. Việc đầu tư theo tin đồn, chạy theo thông tin chưa chính thức tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn, đặc biệt khi ‘sóng gãy’, nhà đầu tư rất dễ rơi vào cảnh mắc kẹt."