Đường vành đai 4 đang thi công rầm rộ, khu vực nào đất nền đang "sốt" nhất?

Đứng trước thực trạng đường vành đai 3 đang trở nên quá tải thì vào ngày 16/06/2022, Quốc hội đã thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 nhằm giảm áp lực cho giao thông nội đô và các tuyến đường hiện hữu. 

Tổng mức đầu tư của dự án là 85.813 tỷ đồng (nguồn vốn ngân sách nhà nước là 56.366 tỷ đồng, chiếm 66%, còn lại là vốn do nhà đầu tư 29.447 tỷ đồng chiếm 34%). Công trình chính thức khởi công vào ngày 25/06/2023 tại cả 3 địa phương Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên.  Dự kiến đường Vành đai 4 hoàn thành vào năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027. 

Tuyến đường này dài 112,8km, đi qua (58,2km), Hưng Yên (19,3 km) và Bắc Ninh (35,3km). Điểm đầu dự án tại điểm nối cao tốc Hà Nội - Lào Cai và điểm cuối nối cao tốc Nội Bài - Hạ Long. Tổng diện tích thu hồi, giải phóng mặt bằng để phục vụ dự án là khoảng hơn 1.386ha

Sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng sẽ tạo kết nối giao thông đồng bộ từ Hà Nội đến các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên. Tuyến đường trọng điểm này đóng vai trò tiếp nhận, giải tỏa giao thông, hạn chế ùn tắc giao thông trên các tuyến đường của Thủ đô. Vì vậy, thị trường bất động sản vùng ven vành đai 4 đang rơi vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư.

Cập nhật tình hình giá đất vùng lân cận vành đai 4

Ngay sau khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư xây dựng dự án, đất nền Mê Linh tại một số dự án đã thiết lập mức giá dao động khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2.

Đất nền Đan Phượng, khu mặt đường 422 Tân Lập được chào bán với giá 52 - 57 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tân Hội có giá từ 55 - 57 triệu đồng/m2. Ngay cả những mảnh đất trong các ngõ: Hạnh Đàn, Bình Minh, Liên Hà, Liên Trung cũng có giá trên 20 triệu đồng/m2.

Đất nền Hoài Đức thời điểm đó cũng có giá 130 triệu đồng/m2 với mặt tiền kinh doanh và đất trong các ngõ nhở ở Vân Côn, Đông La, Kim Chung, Song Phương, La Phù rơi vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai vị trí đẹp cũng tăng lên 55 - 60 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, tới tháng 6/2023 giá đất quanh Vành đai 4 đang có xu hướng giảm và chững giao dịch. Tại huyện Mê Linh và một số khu đô thị như Cienco 5, Hà Phong giá đất ở các vị trí đẹp giảm khoảng 15% so với thời đỉnh giá, dao động từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Tại Hà Đông, đất nền Yên Nghĩa giảm từ 63 - 70 triệu đồng/m2 xuống 58 - 63 triệu đồng/m2.

Tại Thanh Oai, đất Cự Khê gần khu nút giao thông nằm giữa 2 đường vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4, giá đất vẫn ở mức ổn định từ 55 – 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10 – 12% so với cuối năm 2022. Đất nền Bình Minh đang bán 40 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 – 10 lần so với thời kỳ sốt đất.

Đất tại Đan Phượng, mặt đường Tân lập đang ở mức 48 – 55 triệu đồng/m2, giảm 3 – 6 lần so với giữa năm ngoái. Đất mặt đường Tân Hội giảm 5 lần về mức 50 triệu đồng/m2.

Tuy giá đất bất động sản khu vực hiện tại đang có xu hướng giảm nhưng nhờ vào quy hoạch đường Vành đai 4 nên giá thành không bị lao dốc mạnh. Tại buổi tọa đàm về triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 ngày 12/4/2023, TS Cấn Văn Lực nhận định thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm nay trở đi. Chính vì thế, khách hàng có thể tin tưởng là khi đầu tư vào các dự án quanh Vành đai 4 về lâu dài vẫn sẽ thu được lãi.

Cẩn trọng sa chân vào bẫy “thổi giá”

Trước hiện tượng nhà đầu tư đổ xô "ăn theo" đường vành đai 4 vùng Thủ đô, nhiều chuyên gia cảnh báo, dù tuyến đường này đi qua các địa phương sẽ làm "nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…Bởi vậy, trước khi rót vốn vào bất động sản ở những khu vực này nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị, đặc biệt là thời gian chờ dự án được triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây khoảng 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản lên cao.

Đồng quan điểm trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định nên nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.