Giá bất động sản kéo giảm giá nhà bằng cách nào

Bị đầu cơ chi phối

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang có dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, tuy nhiên, đằng sau đà tăng giá tại nhiều khu vực lại là sự chi phối mạnh mẽ của dòng tiền đầu cơ. Tình trạng “thổi giá”, “làm giá” đang khiến mặt bằng giá bất động sản tiếp tục neo cao, vượt xa giá trị thực và làm méo mó bức tranh cung – cầu trên thị trường.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Bình Dương trong quý III/2025 đã tăng bình quân từ 8–12% so với cùng kỳ năm trước, trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 4–5%. Nhiều chuyên gia cho rằng, mức tăng này không phản ánh đúng giá trị thật của tài sản, mà phần lớn đến từ các hoạt động đầu cơ, gom hàng, tạo khan hiếm giả để đẩy giá.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định: “Thị trường hiện nay không thiếu nguồn cung đến mức giá phải tăng mạnh như vậy. Vấn đề là một lượng lớn sản phẩm đang nằm trong tay giới đầu cơ, họ mua gom rồi găm hàng, chờ giá tăng mới tung ra. Khi giá bị đẩy lên quá nhanh, người mua thực khó tiếp cận, còn nhà đầu tư ngắn hạn thì lại chiếm lĩnh thị trường.”

Hiện tượng này dễ thấy nhất ở các khu vực vùng ven như Hòa Lạc, Long Thành, Nhơn Trạch, Quảng Ninh hay Bắc Ninh – nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Nhiều khu đất chỉ mới có thông tin quy hoạch, chưa có hạ tầng đồng bộ nhưng giá đã tăng gấp đôi, gấp ba so với hai năm trước. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch tại các khu vực này đến từ giới đầu cơ thứ cấp, chứ không phải người mua để ở hoặc phát triển dự án thực tế.

Một số chuyên gia kinh tế cảnh báo rằng, sự chi phối của đầu cơ khiến thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thanh khoản sụt giảm là điều khó tránh khỏi. TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia – cho rằng: “Nếu không có biện pháp kiểm soát đầu cơ, giá nhà sẽ tiếp tục bị neo ở mức bất hợp lý, đe dọa mục tiêu phát triển nhà ở bền vững và làm gia tăng rủi ro bong bóng tài sản.”

Bên cạnh đó, việc đầu cơ cũng khiến dòng vốn xã hội bị “chôn” trong bất động sản, làm giảm nguồn lực cho các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh. Một bộ phận nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính cao, vay ngân hàng để đầu cơ, khiến hệ thống tín dụng chịu thêm áp lực. Nếu giá bất động sản điều chỉnh mạnh, nguy cơ nợ xấu tăng trở lại là rất rõ ràng.

Để hạn chế tác động tiêu cực từ đầu cơ, các chuyên gia đề xuất cần áp dụng thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản hoặc giao dịch ngắn hạn, đồng thời tăng tính minh bạch trong công bố thông tin quy hoạch và giá đất. Bên cạnh đó, cần thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp thu nhập để cân bằng thị trường, giảm bớt khoảng trống giữa nhu cầu thực và đầu cơ.

Đề xuất giải pháp hạ nhiệt giá nhà

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra những phân tích thẳng thắn về nguyên nhân và đề xuất một loạt giải pháp kiểm soát thị trường mang tính đột phá.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm, giá bán sơ cấp trung bình chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dao động từ 70 đến 80 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận mức giá cao kỷ lục từ 150 đến 300 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng chỉ rõ nguyên nhân gốc rễ: “Trong nhiều trường hợp, giá nhà đất nhiều nơi không còn phản ánh quy luật cung - cầu mà bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, việc điều chỉnh địa giới hành chính và tâm lý đám đông”. Hiện tượng "sốt đất" không chỉ giới hạn ở các đô thị lớn mà còn lan tới nhiều tỉnh, thành có quy hoạch mở rộng trung tâm hành chính hoặc xây dựng khu công nghiệp mới, khiến giá tăng vọt trong khi hạ tầng và tiện ích chưa theo kịp.

Nhận định việc kiểm soát thị trường là cần thiết để đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở với giá phù hợp, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và triển khai sáu nhóm giải pháp đồng bộ, tập trung vào điều tiết cơ cấu sản phẩm và minh bạch hóa giao dịch.

Thứ nhất, Bộ đang nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất" do Nhà nước quản lý. Mục tiêu là tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch, loại bỏ yếu tố thao túng giá từ giới đầu cơ.

Thứ hai, Bộ đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Đây được xem là cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết, từng bước kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân; đồng thời kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, thao túng giá.

Thứ ba, Bộ Xây dựng nhấn mạnh cần xây dựng chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế, và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp. Đặc biệt, Bộ coi kiểm soát biên độ lợi nhuận doanh nghiệp trong phân khúc này là “giải pháp then chốt” để hạ giá thành sản phẩm, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Thứ tư, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng. Việc tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ là giải pháp hữu hiệu để kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Thứ năm, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị và xây dựng. Việc này nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đã tồn tại dai dẳng, tạo hành lang pháp lý cho thị trường phát triển bền vững và công bằng hơn.

Thứ sáu, thúc đẩy chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là một trong những nhiệm vụ trọng tâm để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Bộ cũng trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 94/2024 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, làm cơ sở xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia, tăng tính minh bạch.