Thị trường bất động sản: Nhà đầu tư tính chuyện đường dài

Thời “lướt sóng” siêu lời đã qua

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2018–2021, giá đất tại nhiều khu vực tăng trung bình 20–30%/năm, thậm chí có nơi như Bắc Giang, Hòa Lạc, Nhơn Trạch, Bình Dương tăng đến 100–150% chỉ trong một năm do dòng tiền đầu cơ mạnh mẽ. Những cơn “sốt đất” cục bộ đã khiến không ít nhà đầu tư thắng lớn chỉ sau vài tháng “lướt sóng”. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, khi lãi suất tăng, tín dụng bị siết và pháp lý dự án bị kiểm soát chặt, thị trường đã chững lại rõ rệt.

Đến năm 2025, biên độ lợi nhuận của bất động sản giảm sâu, đặc biệt ở phân khúc đất nền – nơi từng được xem là “mỏ vàng” của giới đầu tư. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, giá đất tại nhiều khu vực ven đô Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Hòa Lạc, hay TP.HCM như Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi hiện đã giảm 10–20% so với đỉnh năm 2021–2022, thanh khoản ở mức thấp. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ để rút vốn.

Một nhà đầu tư lâu năm tại khu vực phía Nam chia sẻ: “Trước đây chỉ cần nghe tin mở đường, mở khu công nghiệp là giá đất đã tăng. Nay người mua hỏi kỹ pháp lý, quy hoạch, hạ tầng thực tế. Thị trường đã không còn chỗ cho những cú đánh nhanh, thắng lớn.” Câu chuyện “mua hôm nay, bán mai” dường như đã lỗi thời trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch và nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn.

Trong một chia sẻ mới đây, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho biết, quan sát và phân tích thị trường bất động sản trong suốt 30 năm qua cho thấy, đây giai đoạn mang lại lợi nhuận cao nhất, thậm chí là siêu lợi nhuận. 3 yếu tố nền tảng giúp bất động sản đạt được sự tăng trưởng liên tục và lợi nhuận vượt trội là pháp lý, kinh tế và hạ tầng.

“‏Nhờ ba yếu tố trên, kênh đầu tư bất động sản đã đạt mức sinh lời trung bình trên 25%, vượt xa kênh chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%)”, TS. Đinh Thế Hiển cho biết.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, khi 3 yếu tố này đã “tới ngưỡng” thì bất động sản sẽ dần chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, tức là trở thành một kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận nữa.

Nhà đầu tư tính chuyện đường dài

Nếu như trước đây, thị trường bị chi phối bởi dòng tiền đầu cơ – mua đi bán lại trong ngắn hạn, thì nay xu hướng đầu tư đang thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đều chuyển hướng sang những tài sản mang lại dòng tiền ổn định, như căn hộ cho thuê, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, hoặc đất có khả năng khai thác kinh doanh thực tế.

Báo cáo quý III/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tăng trung bình 6–8%/năm, trong khi bất động sản công nghiệp đạt lợi suất 9–11%, cao nhất trong 5 năm qua. Các khu vực như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đang hút mạnh dòng vốn nhờ làn sóng đầu tư FDI và mở rộng chuỗi cung ứng.

Ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia đầu tư cá nhân – nhận định: “Thị trường đang phân hóa rõ nét. Ai còn tư duy đầu cơ, đánh sóng sẽ bị loại dần. Chỉ những nhà đầu tư hiểu giá trị thật của bất động sản, biết nắm giữ lâu dài và tối ưu hiệu quả khai thác mới có thể tồn tại.”

Một điểm đáng chú ý là thế hệ nhà đầu tư mới – đặc biệt là nhóm dưới 40 tuổi – đang tiếp cận bất động sản với tâm thế khác trước. Họ không chạy theo đám đông, thay vào đó sử dụng dữ liệu, công cụ số, tham khảo báo cáo thị trường, so sánh lợi suất trước khi “xuống tiền”.

Khảo sát của Rever năm 2025 cho thấy, hơn 70% nhà đầu tư mới ưu tiên yếu tố pháp lý và tính thanh khoản khi chọn sản phẩm; chỉ 20% quan tâm đến khả năng tăng giá nhanh. Xu hướng này cho thấy một sự thay đổi căn bản trong tâm lý đầu tư – từ “đánh nhanh thắng nhanh” sang “bền bỉ và kiểm soát rủi ro”.

Các sản phẩm được quan tâm nhiều nhất hiện nay là căn hộ trung cấp tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, đất gần khu công nghiệp hoặc khu đô thị có quy hoạch rõ ràng. Ngược lại, đất vùng xa, chưa có hạ tầng, pháp lý chưa rõ đang bị giới đầu tư “quay lưng”.