Vì sao nhà liền thổ triệu đô - “biểu tượng thịnh vượng” một thời nay nguội lạnh

Theo báo cáo của One Mount Group, tổng lượng giao dịch nhà đất thổ cư quý III chỉ đạt gần 6.100 – giảm tới 35% so với quý trước và 39% so với cùng kỳ. Thị trường quay lại trạng thái trầm lắng như năm 2023, thời điểm tín dụng còn hạn chế. Nguyên nhân chính là giá nhà liền thổ tiếp tục tăng chóng mặt – trung bình 28% chỉ trong ba quý đầu năm.

Giá quá cao khiến phân khúc này trở thành “cuộc chơi triệu đô” của giới đầu tư. Một căn liền thổ hiện đắt gấp 2,1 lần căn hộ cùng khu vực, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Nhiều khách hàng trẻ giờ đây chọn căn hộ – nơi hội tụ tiện ích, môi trường sống an toàn và quản lý chuyên nghiệp – thay vì bám vào tâm lý “phải sở hữu đất”.

Trong khi sức cầu sụt giảm, nguồn cung lại tăng kỷ lục. Theo khảo sát của VnBusiness, lượng biệt thự, liền kề, shophouse mở bán mới trong 9 tháng đầu năm gấp đôi cùng kỳ 2024 – mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm. Các “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, CapitaLand, Kita Group, Bitexco… đồng loạt tung dự án ở cả hai miền, khiến thị trường ngập sản phẩm nhưng thiếu người mua.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chủ yếu vì yếu tố pháp lý: các chủ đầu tư không được phép phân lô bán nền, buộc phải xây nhà hoàn thiện để mở bán. Điều này khiến con số thống kê tưởng chừng sôi động, nhưng thực tế phần lớn sản phẩm vẫn “nằm im” trên thị trường.

Giữa bối cảnh đó, đề xuất tăng bảng giá đất của Hà Nội từ 1/1/2026 đang khiến nhiều chuyên gia lo ngại. Theo dự thảo, giá đất nội thành dự kiến tăng 2%, còn ngoại thành tăng tới 26%. Mục tiêu là tiệm cận giá thị trường, nhưng động thái này được cho là “đổ thêm dầu vào lửa”, khi chi phí đất vốn đã chiếm 60–70% giá nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: “Nếu bảng giá đất bám theo giá thị trường vốn đã bị thổi phồng, Nhà nước sẽ vô tình hợp thức hóa giá ảo, khiến thị trường càng khó điều chỉnh về mức hợp lý”. Nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ lo ngại, bởi khi giá đất tăng, không ai có thể giảm giá bán.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, nhận định: “Chi phí đất đai chiếm 30–50% giá thành sản phẩm. Việc tăng bảng giá đất sẽ kéo theo toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính…, khiến giá bán càng đội thêm”.

Hiện nay, thị trường nhà liền thổ đang bị “kẹt” trong vòng xoáy cung nhiều – giá cao – cầu yếu – đầu cơ áp đảo. Khi giá trị đất chiếm tỷ trọng quá lớn, mọi nỗ lực giảm giá bán đều bế tắc. Nếu không có chính sách tín dụng, pháp lý và kiểm soát giá đất phù hợp, nguy cơ “bong bóng ngược” – giá cao nhưng thanh khoản thấp – có thể khiến thị trường đóng băng trong ảo tưởng thịnh vượng.

Một thị trường lành mạnh không thể xây trên kỳ vọng sinh lời ngắn hạn. Khi giá nhà phản ánh đúng nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, nhà liền thổ mới thoát khỏi hình ảnh “tài sản triệu đô để ngắm”, trở lại đúng vai trò – nơi an cư thực sự của người Việt.