Bất động sản cuối năm: Dòng tiền thông minh chọn “đi chậm mà chắc”

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng tìm kiếm đất nền và nhà liền kề trong quý IV/2025 tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý minh bạch như Long An, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đồng Nai đang dẫn đầu về mức độ quan tâm.

Ông Lê Đình Chung, Chủ tịch SGO Homes, cho biết thời điểm cuối năm luôn là “mùa bán hàng” của thị trường. Dù thị trường có trầm lắng, nhu cầu sở hữu nhà trước Tết vẫn rất lớn, đặc biệt khi dòng tiền thưởng và tích lũy tăng. Nhiều người đi làm xa muốn có căn nhà ổn định trước khi về quê đón Tết. Trong bối cảnh vàng ở mức cao, chứng khoán lập đỉnh, lãi suất chưa đổi, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng.

Nhà đầu tư giờ “đi chậm mà chắc”. Anh Nguyễn Đức Hùng (Hà Nội) chia sẻ: “Trước đây tôi lướt sóng căn hộ, có thể lời nhanh nhưng rủi ro cao. Nay tôi chọn nhà liền kề trong khu đô thị vệ tinh, cho thuê ổn định và an tâm hơn khi lãi suất biến động.” Xu hướng này ngày càng lan rộng, đặc biệt trong nhóm trung niên có vốn mạnh.

Tại Hà Nội, dòng tiền chuyển dịch rõ về các khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng hay Gia Lâm – nơi hạ tầng đang được mở rộng. Một bộ phận nhà đầu tư giàu kinh nghiệm còn tiến ra các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng. Phía Nam cũng chứng kiến làn sóng tương tự, với TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai trở thành điểm đến thu hút cả nhà đầu tư miền Bắc. Anh Hoàng Nam – môi giới tại TP.HCM – cho biết: “Khách từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc chiếm hơn nửa lượng giao dịch. Họ ưu tiên dự án hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn thiện.”

Theo các chuyên gia, “dòng tiền Nam tiến” phản ánh sức hấp thụ tốt của thị trường phía Nam, nhất là với phân khúc đất nền và căn hộ tầm trung – những sản phẩm tăng giá cùng hạ tầng. Trong khi đó, tại hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM, căn hộ vẫn dẫn dắt thị trường nhờ thanh khoản cao và nhu cầu ở thực ổn định.

Thị trường cuối năm đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Nhà đầu tư không còn săn hàng theo “sóng ngắn”, mà tập trung vào giá trị thật. Sau giai đoạn “sốt ảo”, nhiều người tỉnh táo hơn, chỉ chọn dự án có tiềm năng khai thác thực tế. Nếu trước đây thị trường là cuộc đua tốc độ, nay là bài kiểm tra về sức bền – nơi nhà đầu tư hướng đến giá trị bền vững, dòng tiền ổn định và uy tín chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch G6 Group – nhận định nguồn cung hiện vẫn hạn chế do thủ tục pháp lý còn chậm. Phải đến sau năm 2027, khi hành lang đầu tư được tháo gỡ, nguồn cung mới thực sự dồi dào. Dù vậy, “khẩu vị” mua nhà cuối năm vẫn là truyền thống của người Việt – nhiều người sẵn sàng vay mượn để “chốt nhà” như một dấu mốc sau một năm làm việc.

Bức tranh thị trường cũng ghi nhận tín hiệu tích cực ở phân khúc nhà ở xã hội. Tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, nhiều dự án mới mở bán đang tạo thêm lựa chọn cho người có dòng tiền hạn chế. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân vẫn ưa chuộng sản phẩm sinh lời đều – nhà phố cho thuê, căn hộ vừa túi tiền, đất nền vùng ven.

Ông Quê khuyến nghị, ở Hà Nội, dư địa tăng giá chỉ còn tại các khu vực mới mở rộng như Thanh Oai, Thường Tín hoặc Đông Anh. Những khu vực đã tăng mạnh gần như chạm trần. Tại phía Nam, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu là điểm sáng nhờ hạ tầng hoàn thiện và giá còn mềm hơn trung tâm TP.HCM. Ông lưu ý, “nhà đầu tư cần tỉnh táo, đừng lướt sóng căn hộ lúc này khi biên lợi nhuận mỏng và rủi ro cao”.

Các chuyên gia chung quan điểm: trong bối cảnh thị trường dần phục hồi, yếu tố hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực cần được xem là “bộ lọc” trước khi xuống tiền. Dự án tăng giá ảo nhưng tiện ích chưa hoàn thiện rất dễ rơi vào cảnh “ế khách thuê, khó bán lại”. Việc nghiên cứu kỹ thị trường và so sánh giá trung bình giúp giảm rủi ro tài chính.

Cuối năm, tâm lý “sợ bỏ lỡ” dễ khiến nhà đầu tư vội vã. Nhưng trong thời điểm sàng lọc hiện nay, dòng tiền khôn ngoan sẽ hướng về sản phẩm có giá trị thực, dòng tiền dài hạn, tránh xa vùng “nóng”. Đầu tư bất động sản giờ không còn là cuộc đua tốc độ, mà là hành trình chọn đúng điểm đến và bền bỉ với chiến lược dài hơi.