Rào cản khiến đầu cơ ngắn hạn thoái trào
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra ba nguyên nhân chính khiến mô hình “lướt sóng” không còn đất sống.
Thứ nhất, chính sách tín dụng và pháp lý siết chặt, khiến việc mua bán ngắn hạn gặp nhiều trở ngại. Thứ hai, lãi suất vay cao (9–11%/năm) làm chi phí tài chính đội lên, giảm đáng kể biên lợi nhuận. Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua hướng đến nhu cầu ở thật, còn nhà đầu tư thận trọng hơn sau những lần “mắc kẹt” vốn trước đây.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định khu vực phía Nam sau giai đoạn bùng nổ đã bước vào giai đoạn ổn định và minh bạch hơn. Chính sách siết vốn, quy định pháp lý rõ ràng cùng việc kiểm soát đầu cơ khiến hoạt động “lướt sóng” giảm mạnh.
“Thanh khoản giảm, giá hạ và tâm lý thận trọng đã khiến nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang chiến lược dài hạn, ổn định hơn,” ông Tuấn cho hay.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng kỳ vọng “lãi khủng” như giai đoạn trước đã không còn thực tế.
“Lợi nhuận giờ đây chỉ tính bằng phần trăm, không phải bằng lần. Muốn đạt biên lợi nhuận cao, nhà đầu tư cần đón đầu xu hướng phát triển tại các khu vực chuẩn bị trở thành trung tâm hành chính mới – nơi có nhu cầu ở thật rõ nét,” bà Hằng nhận định.
“Dự án tốt” mới giữ được dòng tiền
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhà đầu tư thời điểm này nên chọn sản phẩm đáp ứng bốn tiêu chí “vàng”: Pháp lý minh bạch; Quy hoạch ổn định; Giá hợp lý; Khả năng tạo dòng tiền thực tế.
Đây được xem là “la bàn đầu tư” trong giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc và hướng tới giá trị thực.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, bổ sung rằng sự chuyển dịch từ đầu cơ sang đầu tư giá trị mang lại nhiều hiệu ứng tích cực: giá dần tiệm cận giá trị sử dụng, giao dịch phục vụ nhu cầu thực, và tính minh bạch của thị trường được nâng cao.
“Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đang hoặc sắp hoàn thiện. Cần tính toán kỹ dòng tiền, thời gian thu hồi vốn và lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời đa dạng hóa danh mục để giảm thiểu rủi ro,” ông Điệp khuyến nghị.
Thị trường bước vào chu kỳ mới
Theo ông Phạm Đức Toản (EZ Property), từ năm 2026 trở đi, nguồn cung được dự báo sẽ tăng mạnh, giúp thị trường cân bằng hơn. Khi đó, chỉ những sản phẩm “chọn đúng chỗ, xuống đúng lúc” mới có thể tạo ra giá trị sinh lời bền vững. Nhà đầu tư không còn chạy theo “đánh nhanh thắng nhanh” mà hướng tới chiến lược trung hạn 2–3 năm, chờ hạ tầng hoàn thiện.
Ở chiều ngược lại, vẫn tồn tại một nhóm nhỏ nhà đầu tư mang tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), dễ bị cuốn vào các chương trình ưu đãi và khuyến mãi hấp dẫn, bỏ qua yếu tố tài chính cá nhân.