Thị trường bất động sản đã qua thời kỳ lướt sóng, trở lại với giá trị thật

Qua thời lướt sóng?

Trong giai đoạn 2019–2021, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ cần “xuống tiền sớm” là có thể thu lời nhanh nhờ chênh lệch giá. Sự tăng trưởng nóng, cộng hưởng với dòng vốn rẻ và tâm lý đám đông khiến “lướt sóng” trở thành trào lưu. Tuy nhiên, kể từ năm 2022 đến nay, khi tín dụng BĐS bị siết chặt, lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm mạnh, chiến lược này gần như “phá sản”.

Bước sang giai đoạn 2023–2025 đang chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ giữa các nhà đầu tư. Những người vốn mỏng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn dần bị loại khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Các chuyên gia cho rằng, thị trường đang dịch chuyển từ “đầu cơ” sang “đầu tư”, từ “ăn theo tin đồn” sang “phân tích dữ liệu và giá trị thực”.

Nhiều doanh nghiệp cũng thay đổi chiến lược: thay vì mở bán hàng loạt, họ tập trung phát triển các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực và dòng tiền cho thuê. Các dự án ở vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện, gần khu công nghiệp hoặc khu vực có tốc độ đô thị hóa cao vẫn thu hút được người mua thật – dù giá không còn rẻ.

Sau khi bong bóng đầu cơ bị siết lại, thị trường bước vào thời kỳ “chuyên nghiệp hóa”. Nhà đầu tư giờ không chỉ quan tâm đến “giá mua” mà còn tính toán kỹ dòng tiền, chi phí cơ hội và khả năng khai thác tài sản. Thay vì vay ngắn hạn để lướt sóng, họ chuyển sang đầu tư dài hơi vào BĐS cho thuê, đất nền gần khu công nghiệp, hoặc căn hộ ở các đô thị vệ tinh có tỷ suất sinh lời ổn định 6–8%/năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" không còn nhiều cơ hội.

Thứ nhất, chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 – 11%/năm khiến việc vay tiền để “lướt sóng” trở nên rủi ro.

Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn”.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Giai đoạn vừa qua cho thấy rõ một điều: “lướt sóng” chỉ phù hợp trong thời kỳ thị trường tăng trưởng mạnh, thanh khoản dồi dào và tâm lý hưng phấn. Khi các yếu tố vĩ mô thay đổi – lãi suất, tín dụng, chính sách pháp lý – thị trường lập tức “hạ nhiệt”, khiến nhà đầu cơ bị mắc kẹt. Do đó, bài học lớn nhất là: đầu tư BĐS phải gắn với giá trị thực và tầm nhìn dài hạn.

Nhà đầu tư cần ưu tiên 3 tiêu chí chính: pháp lý rõ ràng, vị trí có tiềm năng phát triển và khả năng khai thác dòng tiền thực tế. Đồng thời, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao – chỉ nên vay tối đa 40–50% giá trị tài sản – để đảm bảo khả năng trả nợ trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội lại cho biết, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế.

Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

"Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng", bà Hằng nói.

Anh Quân, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, trước đây, nhà đầu tư bất động sản chỉ cần vào thị trường là có lời, thì bây giờ thị trường phân hóa mạnh. Người có tầm nhìn dài hạn, chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng, thì vẫn có cơ hội sinh lợi. Nhưng ai còn mang tư tưởng “hôm nay đặt cọc, mai sang tay” thì gần như "chôn vốn".

"Thị trường hiện nay rõ ràng đang ưu ái người mua để ở, còn nhà đầu tư lướt sóng phải chấp nhận rằng “thời cơ vàng” đã qua. Xu hướng giữ tài sản dài hạn, tập trung vào yếu tố pháp lý, hạ tầng và tiện ích mới là con đường ít rủi ro", anh Quân chia sẻ.

Lý giải điều này, anh Quang cho biết, mức giá bất động sản hiện nay đang rất cao ở tất cả các phân khúc, vì vậy, hiện tại không còn cơ hội nhân đôi tài sản như trước đó đã từng. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ phải có chiến lược dài hơi hoặc phải thay đổi khẩu vị đầu tư và dịch chuyển hướng đi mới.