Động lực để thị trường phát triển
Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu sôi động trở lại, với sự xuất hiện của nhiều dự án mới và sự quay lại của các nhà đầu tư. Những tín hiệu này cho thấy thị trường bắt đầu bước vào một chu kỳ phát triển mới, được thúc đẩy bởi các động lực quan trọng.
Về nguồn cung, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy Hà Nội sụt giảm mạnh trong giai đoạn 2018-2023: từ hơn 20.000 căn hộ năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới năm 2023. Không chỉ giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung ngày càng mất cân đối. Căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) từng chiếm 35% vào năm 2019 nhưng hoàn toàn biến mất từ 2023.
Từ năm 2024, thị trường Hà Nội có tín hiệu hồi phục khi ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong 5 năm. Nửa đầu năm 2025, thêm hơn 10.000 căn hộ tiếp tục được “bơm” ra thị trường.
Đáng chú ý, theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/7, có 4,1 triệu tỉ đồng được các ngân hàng bơm vào lĩnh vực địa ốc với mức tăng trưởng ấn tượng gần 17% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, đây là một tỉ lệ cao kỷ lục.
Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy mức tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực địa ốc cao hơn gấp nhiều lần so với tốc độ chung của toàn hệ thống do doanh nghiệp sản xuất khó hấp thụ vốn, trong khi nhiều dự án địa ốc được gỡ vướng pháp lý lại cần dòng tiền lớn.
Cùng với đó, các chính sách ưu đãi tài chính như “miễn lãi – ân hạn gốc” kéo dài, cho phép người mua chỉ cần trả trước 10–30% giá trị sản phẩm, đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ gom hàng, hưởng lợi nhuận khổng lồ với số vốn bỏ ra rất nhỏ. Điều này khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản, hình thành vòng xoáy “găm hàng – khan cung – giá tăng”, tạo sốt ảo và tiềm ẩn rủi ro lớn cho thị trường.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng biến động mạnh, bất động sản và chứng khoán đã trở thành những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền tìm nơi trú ẩn và sinh lời. Đặc biệt, thị trường bất động sản, vốn rất nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, đã nhanh chóng phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra một làn sóng đầu tư mới.
Nhưng khó bùng nổ vào cuối năm
Phân tích về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết, thông thường thị trường bất động sản khởi sắc nhất từ tháng 9 đến tháng 3, đặc biệt giai đoạn giữa tháng 9 đến hết tháng 1.
Tuy nhiên, năm nay có thể khác do kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động, khó đoán định. Nhà đầu tư cũng tỏ ra lo ngại trước những ẩn số vĩ mô.
Theo ông Quê, chu kỳ bất động sản hiện tại không giống các lần trước. Thay vì đi theo quy luật phục hồi - tăng trưởng - suy thoái, từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường chứng kiến nhiều pha lên xuống, không đồng nhất giữa các phân khúc và khu vực.
“Trong ngắn hạn, khó dự báo phân khúc nào sẽ tăng hay giảm giá. Nhiều khả năng, thị trường sẽ đi ngang từ nay đến cuối năm; nếu có nhích lên cũng không đáng kể, chỉ tập trung ở những nơi còn dư địa phát triển, giá còn hợp lý”, ông Quê nhận định.
Cũng chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản cuối năm nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong các tháng cuối năm, ông Đính cho rằng nhu cầu nhà ở, bao gồm cả mua để ở và đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng nhờ nền kinh tế tăng trưởng và tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.
Đối với đất nền, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ và nằm trong những khu vực đang triển khai hạ tầng tiếp tục ghi nhận mức tăng giá khả quan. Đây vẫn là phân khúc thu hút nhà đầu tư ưa chuộng dòng sản phẩm “ăn chắc mặc bền”, nhờ biên độ lợi nhuận ổn định.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, đã có cư dân về ở và cộng đồng hình thành, vẫn giữ được đà tăng ổn định. Đặc biệt, những dự án có phân khúc cao tầng triển khai song song tạo hiệu ứng cộng hưởng, giúp giá trị sản phẩm thấp tầng duy trì sức hấp dẫn và khả năng sinh lời dài hạn.