Giấc mơ thương mại ven biển tạm ngưng nhịp thở
Dọc trục bao biển Hạ Long – Bãi Cháy, hàng trăm căn shophouse hướng mặt ra vịnh, thiết kế hiện đại, mặt tiền sang trọng. Nhưng phía sau vẻ ngoài đó là sự vắng lặng: cửa khóa im ỉm, bảng cho thuê bạc màu, đèn hiếm khi bật sáng.
Ba năm trước, chị Nguyễn Thu Hằng (nhà đầu tư đến từ Hà Nội) mạnh dạn xuống tiền gần 20 tỷ đồng cho hai căn shophouse tại Bãi Cháy. “Thời điểm đó ai cũng tin Hạ Long sẽ thành thiên đường thương mại du lịch. Tôi dự tính cho thuê kinh doanh nhà hàng hoặc cửa hàng lưu niệm. Nhưng rồi COVID-19 ập đến, khách du lịch vắng bóng, hai căn nhà đến giờ vẫn chưa có người thuê,” chị Hằng chia sẻ.
Không riêng gì chị Hằng, anh Phạm Văn Minh, chủ chuỗi cà phê mini, từng thuê một căn shophouse 3 tầng làm quán ngắm vịnh. Sau nửa năm thua lỗ, anh buộc phải trả lại mặt bằng vì lượng khách quá thấp.
Theo ghi nhận, ngoài mùa cao điểm du lịch, lượng khách tới Hạ Long sụt giảm mạnh. Nhiều shophouse rơi vào cảnh bỏ trống, trong khi các khách sạn ven biển cũng lao đao vì công suất thuê thấp.
Theo một môi giới tại Hạ Long, đa phần nhà đầu tư hiện chọn trạng thái “ngủ đông”: không bán, không cho thuê, chờ thời cơ phục hồi.
Trên thực tế, Hạ Long đang trong quá trình tái định hình không gian du lịch – thương mại. Nhiều dự án như bến du thuyền, trung tâm hội nghị, khu vui chơi đang tái khởi động, nhưng hạ tầng phụ trợ – như bãi đỗ xe, giao thông nội khu, vận hành thương mại – vẫn chưa theo kịp. Vì vậy, những dãy shophouse dù vị trí đắc địa vẫn chưa thực sự trở thành “trái tim thương mại” của thành phố biển.
Dòng tiền im lặng – đầu tư phòng thủ hay chiến lược dài hơi?
Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, giai đoạn 2014–2018 từng là “thời vàng” của các sản phẩm nghỉ dưỡng: biệt thự, condotel, shophouse. Tuy nhiên, sau 2020, nhiều khu vực rơi vào trạng thái đóng băng. “Giá trị tăng chậm, dòng tiền khai thác yếu, cam kết lợi nhuận không còn. Nhiều nhà đầu tư phải đổi chiến lược, từ khai thác ngắn hạn sang nắm giữ dài hạn,” ông Toản nhận định.
Nguyên nhân, theo ông, xuất phát từ sự phát triển quá nóng và khung pháp lý thiếu rõ ràng. Nhiều người mua chỉ ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư chứ chưa sở hữu pháp lý trọn vẹn. Tình trạng này không chỉ ở Hạ Long mà còn phổ biến tại Phú Quốc, Nha Trang… dẫn đến hàng loạt shophouse bỏ hoang, không khai thác được hiệu quả.
“Nhà đầu tư giai đoạn đó đa phần đi theo phong trào, mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội, chứ không đánh giá kỹ tính pháp lý và hiệu quả khai thác,” ông Toản phân tích.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khoảng 65% nhà đầu tư thứ cấp tại các đô thị du lịch đang chọn phương án “đông tiền” – tạm ngưng giao dịch để chờ tín hiệu mới. Lãi suất giảm, giá đất ven biển ít biến động khiến giữ tài sản đôi khi là lựa chọn khôn ngoan hơn việc bán tháo giữa giai đoạn trũng thanh khoản.
Giá trị thực nằm ở tương lai
Dưới góc nhìn vĩ mô, Hạ Long vẫn giữ vị thế trọng điểm kinh tế biển của vùng Bắc Bộ. Hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như cao tốc Hạ Long – Hải Phòng, cầu Cửa Lục 3, hay quy hoạch du lịch bốn mùa đang tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Giá trị của shophouse ven biển, vì thế, nằm ở tương lai – không chỉ là lợi nhuận cho thuê, mà là giá trị đất ven vịnh, hiếm và có giới hạn.
Tuy vậy, nguồn cung phát triển ồ ạt tại nhiều khu đô thị khiến thị trường rơi vào trạng thái dư thừa. Khi quy hoạch thương mại, giao thông và vận hành không đồng bộ, các dãy phố này trở thành “thành phố trong bình thủy tinh” – đẹp nhưng thiếu sức sống.
Hạ Long đang dần chuyển hướng từ đô thị du lịch nghỉ dưỡng sang thành phố kinh tế biển thông minh, với các dự án tài chính, logistics, và dịch vụ cao cấp. Khi nhu cầu thương mại thực hình thành, những căn shophouse hôm nay có thể trở thành mảnh ghép chiến lược trong cấu trúc đô thị mới.
Những dãy nhà phố im lặng bên bờ vịnh lúc này có thể chỉ đang “ngủ kỹ” – chờ thời cơ. Và cũng như chu kỳ của thị trường, sau những khoảng lặng luôn là sự trỗi dậy.
Trong thế giới đầu tư, đôi khi im lặng chính là chiến lược, và giá trị thật chỉ dành cho những người đủ kiên nhẫn để chờ mùa thủy triều lên.