Bất động sản Hà Nội: Sức mua căn hộ vượt xa lượng cung mới, tình trạng “khát cung” vẫn sẽ tiếp diễn

Mặt bằng giá “neo” cao tại Hà Nội

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất so với cùng kỳ các năm trong giai đoạn 2019-2025.

Dù nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá lại tiếp tục tăng mạnh: các dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến. Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội quý III/2025 tăng 5% so với quý trước và tăng tới 96,2% so với quý gốc (quý I/2019), cao gấp 1,7 lần tốc độ tăng của TP HCM cùng giai đoạn.

VARS nhận định, giá nhà duy trì ở mức cao khiến biên độ tăng giá bị thu hẹp, làm giảm sức hấp dẫn của thị trường đối với nhà đầu tư. Bên cạnh đó, mức giá vượt xa khả năng tài chính của nhiều người mua, khiến dòng tiền đầu tư dần dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội ở những khu vực có giá hợp lý hơn và tiềm năng tăng trưởng tốt hơn. Ngoài các tỉnh vùng ven như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, xu hướng này đang thể hiện rõ tại khu vực phía Nam.

Tính đến cuối quý II/2025, khách hàng miền Bắc đã chiếm khoảng 20% tổng lượng giao dịch bất động sản tại phía Nam, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Sang quý III, tỷ lệ này tăng lên 30%, gần tiệm cận giai đoạn sôi động 2016-2020.

Nguyên nhân chính, theo VARS, là bởi mặt bằng giá tại khu vực phía Nam duy trì trạng thái tích lũy suốt ba năm qua, giúp hình thành dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn. Một số khu vực vùng ven TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn có giá thấp hơn Hà Nội từ 30-40%, trong khi hạ tầng giao thông và tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng.

Ngoài ra, theo các chuyên gia đánh giá, bảng giá đất mới của Hà Nội có thể đẩy giá trị nhà đất lên cao, giúp người dân dễ vay vốn hơn, nhưng cũng khiến nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, nhất là với nhóm thu nhập thấp và người mua nhà ở thực.

Đáng chú ý, việc dòng vốn từ nhà đầu tư Hà Nội chảy vào phía Nam không chỉ nhằm “săn giá rẻ”, mà còn thể hiện xu hướng đa dạng hóa danh mục đầu tư và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn. Thị trường TP HCM có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, từ trung cấp đến cao cấp, đặc biệt là dòng căn hộ hàng hiệu, pháp lý hoàn chỉnh và vị trí đắc địa, đây đều là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn khai thác cho thuê.

Tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới?

Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ Phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường căn hộ Hà Nội cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025. Việc tăng nguồn cung được kỳ vọng sẽ dựa vào các dự án quy mô lớn được hoạch định trong năm 2025.

Theo đó, trong quý 3/2025, nguồn cung mới ghi nhận 5.300 căn, chủ yếu từ các dự án hiện hữu. Lượng căn bán được đạt 7.300 căn, vượt mức nguồn cung tới 38%.

Nguồn cung hiện hữu đóng vai trò quan trọng, chiếm tới 80% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, nguồn cung mới bị hạn chế bởi tỷ lệ phê duyệt và tỷ lệ thực hiện dự án nghiêm ngặt hơn, điều này phản ánh khó khăn trong việc đưa các dự án mới ra thị trường.

"Khi các dự án căn hộ tăng trưởng mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở ngày càng được đẩy nhanh, đòi hỏi nguồn cung mới cần đáp ứng, đồng thời được hỗ trợ bởi sự cải thiện về khả năng kết nối và tính tiếp cận", bà Hằng nói.

Giá bán thứ cấp đang tiếp tục xu hướng tăng trưởng cho mọi phân khúc. Các căn hộ giá 5 tỷ - 7 tỷ VND chiếm phần lớn lượng căn bán được, trong khi các sản phẩm trên 7 tỷ VND không phổ biến.

Bà Hằng cũng nhấn mạnh rằng Hà Nội vẫn là một thị trường triển vọng. Sự hỗ trợ về cơ sở hạ tầng tiện ích công cộng sẽ làm cho các dự án trở nên đáng sống hơn. Về lâu dài, việc chính phủ thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân sẽ giải phóng quỹ đất thương mại có tiềm năng và khả năng chi trả rộng rãi hơn.

“Thị trường quý 4/2025 dự kiến tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung mới dự kiến đạt 5.900 căn, chủ yếu thuộc phân khúc Hạng B. Tình trạng hạn chế nguồn cung này được dự báo sẽ còn tiếp diễn cho đến năm 2026”, bà Hằng nhận định.