Thực trạng của nhà đất thổ cư: Giá tăng quá cao trong khi giao dịch lại giảm mạnh

Giao dịch sụt giảm

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý III/2025, giao dịch thổ cư giảm mạnh so với quý trước, đạt gần 6.100 giao dịch, giảm 35% theo quý. Lượng giao dịch trung bình theo quý năm 2025 quay về mức tương đương năm 2023.

Tính theo năm, giao dịch thổ cư cũng sụt giảm 39%. Theo One Mount Group, sự sụt giảm này chủ yếu do giá vẫn tiếp tục tăng, với mức tăng trung bình 28% theo năm trong năm 2025, khiến loại hình này ngày càng khó tiếp cận đối với người mua.

Hiện tại, xét về bán, mặc dù đơn giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm), tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp 2,1 lần giá căn hộ chung cư.

Cũng theo One Mount Group, 12 phường có lượng giao dịch nhà đất thổ cư nhiều nhất gồm 4 phường thuộc khu Đông Hà Nội, 3 phường thuộc khu Tây Hà Nội và 5 phường thuộc khu trung tâm & nội thành. Tổng số bán các phường này chiếm khoảng 50% lượng giao dịch toàn Hà Nội.

Tại khu Đông, phường Bồ Đề và phường Long Biên chiếm số bán cao nhất thị trường, đạt lần lượt gần 400 và gần 360 giao dịch do đây là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án cơ sở hạ tầng khởi công trong quý III và tiện ích sống phát triển.

Tại khu Tây, các phường Yên Nghĩa và Hà Đông ghi nhận nhiều giao dịch nhất do đây là khu vực có mức giá hợp lý và hưởng lợi từ các dự án thúc đẩy giao thông trong khu vực.

Các phường thuộc khu Trung tâm và Nội thành ghi nhận số bán tích cực, hưởng lợi từ lực cầu tốt nhờ tâm lý sở hữu đất lõi đô thị và nhu cầu ở thực cao.

Dự báo thị trường thổ cư 2026, One Mount Group cho biết, giao dịch dự kiến phục hồi, tăng nhẹ 9% so với năm 2025.

Đã không còn “được lòng” nhà đầu tư?

Lý giải về sự sụt giảm mạnh của các giao dịch nhà đất thổ cư, theo chuyên gia của One Mount Group, mặt bằng giá bất động sản thổ cư tại Hà Nội hiện duy trì ở mức cao (dao động từ 4 - 5 tỷ đồng). Con số này vượt khả năng chi trả của người mua ở thực.

Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá, phần lớn khách hàng có xu hướng hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm kiếm cơ hội ở các khu vực xa hơn.

Bên cạnh đó, khi thấy mức giá đã neo ở ngưỡng quá cao, nhiều nhà đầu tư cũng bắt đầu dịch chuyển dòng vốn đầu tư. Thay vì tiếp tục rót vốn vào thị trường nội đô Hà Nội với mức giá cao và thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh...để đón đầu thông tin về quy hoạch và sáp nhập hành chính.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng dè dặt trước những biến động kinh tế, họ chưa muốn xuống tiền ngay, có tâm lý chờ đợi giá giảm.

Nhận xét về sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, phân tích thị trường bất động sản Hà Nội đã có dấu hiệu đi ngang nên nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội bên ngoài Hà Nội.

“Giá bất động sản ở Hà Nội quá cao khiến nhà đầu tư rút khỏi thị trường, chuyển hướng tìm kiếm ở các khu vực lân cận. Quan điểm của họ giờ là tích lũy quỹ đất vùng ven thay vì ‘lướt sóng’ ngắn hạn. Họ muốn đón đầu sự phát triển khi hạ tầng được hoàn thiện, nhất là tại các khu công nghiệp. Trong đó, yếu tố pháp lý được xem là then chốt”, ông Chung nhấn mạnh.