Chung cư cao cấp “áp đảo”
Theo OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid-19.
Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần. Trong 6 tháng cuối năm nay, phân khúc này sẽ chiếm khoảng 70% và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.
Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc. Trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.
Về giao dịch sơ cấp, OneHousing dự báo số căn bán được toàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn 2022, đạt khoảng 20.000 căn. Trong đó, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm trọng số lớn, ước đạt khoảng 17.000 căn hộ, tương đương 85% toàn thị trường.
Phân khúc chung cư Hà Nội vẫn có giao dịch sôi động nhất trên thị trường địa ốc nửa đầu năm 2024. Mức quan tâm của người dùng với chung cư đã hạ nhiệt nhưng giá bán vẫn chưa có dấu hiệu giảm
Về các giao dịch chuyển nhượng chung cư, trong 6 tháng cuối năm 2024, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được dự báo có lượng giao dịch tăng nhẹ hoặc đi ngang so với 6 tháng đầu năm.
OneHousing cho biết, có hai lý do: giai đoạn cuối năm thường là thời điểm có lượng giao dịch nhiều hơn so với đầu năm và mặt bằng giá chuyển nhượng đang hấp dẫn hơn so với các sản phẩm sơ cấp.
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, thị trường Hà Nội đang khởi đầu cho một chu kỳ mới. Vị chuyên gia nhìn nhận, “sóng” ở giai đoạn quý I/2024 chỉ đáp ứng cho những người mua nhà, nhà đầu tư có nhu cầu cấp bách và có dòng tiền nhàn rỗi trước. Còn rất nhiều khách hàng, các nhà đầu tư đang trong thời gian chờ hoặc quan sát thêm.
"Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có khoảng 13,5 triệu tỉ đồng tiền gửi ngân hàng trong 2023. Sắp tới số tiền này sẽ đi đâu và họ sẽ sử dụng kênh nào để neo đậu? Tôi tin rằng bất động sản vẫn là một trong những kênh mà họ lựa chọn trong thời gian tới", ông Trung nói.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn, đặc biệt là giá chung cư Hà Nội sẽ vẫn duy trì đà tăng. Đáng nói, đà tăng giá này sẽ diễn ra trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Nhà đầu tư cần bình tĩnh chờ đợi, trong tương lai gần, khi các Luật mới có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi nguồn cung tăng, giá chung cư sẽ ổn định hơn.
Vẫn hấp dẫn nhà đầu tư?
Bất động sản Hà Nội có thể nói là sôi động nhất cả nước trong thời điểm đầu năm nay khi nhu cầu tìm mua và giá chung cư tăng rất cao chỉ trong một thời gian khá ngắn.
Các báo cáo nghiên cứu thị trường đưa ra nguyên nhân lực cầu này không chỉ đến từ nhà đầu tư nhà đất Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ phía Nam. Dữ liệu lớn của kênh Batdongsan.com.vn cho biết lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý I-2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần.
Đầu năm 2024, bất động sản Hà Nội có tăng trưởng một phần do một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành của các chủ đầu tư này cũng dịch chuyển sự quan tâm ra các dự án do những đơn vị này phát triển ở phía Bắc, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.
Trước đó, cũng theo báo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý I-2024 ước đạt khoảng 15.000 - 16.000 giao dịch về nhà đất. Trong đó, phần lớn đến từ giao dịch chuyển nhượng nhà phố thổ cư với hơn 50% lượng giao dịch toàn thị trường; giao dịch chuyển nhượng về chung cư cao tầng xếp thứ 2 với gần 42% lượng giao dịch.
Giao dịch mua bán căn hộ Hà Nội sôi động ở các chung cư phía Tây và Đông thành phố. Nguồn cung căn hộ chung cư được mở bán mới trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình khoảng 58 triệu đồng/m2.
Đánh giá về diễn biến thị trường căn hộ tại Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, chung cư Hà Nội là loại hình tạo động lực hồi phục cho thị trường bất động sản Hà Nội đầu năm 2024. Đây cũng là loại hình tăng trưởng tốt nhất.
Tính đến hết tháng 5/2024, mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản với chung cư Hà Nội tăng trưởng 40% so với tháng 10/2023. Tốc độ tăng giá của chung cư Hà Nội cũng nhanh và mạnh hơn các loại hình bất động sản khác. Cụ thể, so với quý 1/2023, tính đến hết quý 1/2024, chung cư Hà Nội tăng giá trung bình 21%.
Theo ông Tuấn, hành vi mua bán của người tiêu dùng xoay quanh các nhóm yếu tố: giá và khả năng sinh lời; pháp lý và chủ đầu tư; vị trí và cơ sở hạ tầng và tâm lý thị trường. Sản phẩm được người tiêu dùng soi chiếu trên các tiêu chí này trước khi quyết định có xuống tiền hay không.
Bên cạnh đó, dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận, chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2.
Giá tăng và thanh khoản vẫn diễn ra tốt ở mặt bằng giá mới. Trong quý 1, thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý 4/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, theo ông Đính, tỉ lệ thanh khoản và mức tăng giá tốt chỉ diễn ra ở những dự án có sự chuẩn chỉnh về pháp lý, là sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường. Những dự án lùm xùm về pháp lý vẫn gặp khó trong giao dịch.