Giá chung cư Hà Nội tăng chậm lại – Người mua chùn tay

Giá nhà tăng chậm lại khi vượt sức chịu đựng của người mua

Nguồn cung hạn chế khiến cho tại thị trường Hà Nội, giá chung cư đã trở thành điểm nóng từ đầu năm tới nay. Nhiều dự án chung cư không được cấp sổ hay gặp các vấn đề về pháp lý cũng tăng giá mạnh. Nhiều chủ đầu tư tranh thủ cơ hội này mang hàng tồn, hàng ế ra mở bán với mức giá trên trời.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sau thời gian tăng giá mạnh mẽ trong quý I, đà tăng giá chung cư đã bắt đầu chậm dần trong quý II. Sức nóng của nhiều dự án đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Cụ thể, trong quý I/2024, trên thị trường thứ cấp, giá nhà chung cư Hà Nội đã tăng trung bình đã 17%. Nếu xét theo từng quận, từng khu vực, có những nơi chung cư đã tăng giá khoảng 25-30%.

Mặc dù đến thời hiệm hiện tại, giá chung cư đang chững lại, song theo bà Dung, nguồn cung của thị trường vẫn rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở mức cao.

Nhu cầu này đến từ cả những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư muốn đa dạng hoá danh mục của mình. Đây chính là nguyên nhân khiến giá nhà chung cư vẫn trong đà tăng.

Kinh nghiệm từ các cơn sốt bất động sản trước đây cho thấy, một khi giá bán tăng vượt ngưỡng chịu đựng của người mua, giao dịch ảm đạm, rất có thể sẽ dẫn tới sự đảo chiều của thị trường. Như các trường hợp đã từng xảy ra với đất nền ven đô hay là đất đấu giá tại các tỉnh.

Trước đà tăng giá mạnh của chung cư, không ít người mua nhà rục rịch chuyển hướng tìm kiếm nhà đất thổ cư trong nội thành, hoặc nhà đất ở ven đô, những phân khúc được cho là có giá thành bình ổn hơn trong suốt 2 năm qua, chứ không tăng nóng như chung cư.

"Người mua cũng sẽ dừng lại trong điều kiện vượt quá ngưỡng so với giá trị thực, người ta sẽ phải xem xét”, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết.

Các chuyên gia cho rằng, nếu vượt ngưỡng chấp nhận, người mua rất có thể sẽ đưa ra các lựa chọn khác, như là đi thuê nhà hoặc tìm mua loại hình khác, khiến phân khúc căn hộ giảm nhiệt.

Người mua nhà nên cân nhắc trước khi xuống tiền

Trong bối cảnh giá nhà chưa ngừng đà tăng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru khu vực miền Nam khuyến nghị người mua nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP. HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng.

Ông Tuấn phân tích, một căn nhà chung cư ở hai thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất từ 2 – 2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản – rơi vào khoảng 1,4 - 1,5 tỷ, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.

Nếu có thu nhập 30 triệu trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu, người vay mua nhà sẽ rất khó khăn.

Mặt khác, với việc giá chung cư sơ cấp tăng mạnh, khẩu vị của người mua nhà cũng dần chuyển sang các sản phẩm thứ cấp có mức giá mềm hơn.

Theo báo cáo của Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, trong quý I vừa qua, những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm chưa đến 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Kế đến là những căn hộ có giá trung bình 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Dẫn đầu là những căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên, chiếm 49%.

Lý giải cho việc giá căn hộ tăng cao, các báo cáo cho biết, những dự án gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, tức mới đáp ứng được 1/4 nhu cầu. Vì vậy, người dân nên thận trọng nếu có ý định đầu cơ phân khúc này.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá: "Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao. Trong điều kiện hợp lý, người dân mới quyết định đầu tư. Còn nếu tham gia nhóm đầu tư với kỳ vọng biên lợi nhuận trên dòng sản phẩm này có thể không chắc chắn. Bởi điều này sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Và như thế, người có nhu cầu ở thực vốn đang chiếm một tỷ lệ lớn trên thị trường hiện nay sẽ cân nhắc và có thể lựa chọn những dự án có mức giá hợp lý hơn".Theo báo cáo của Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, trong quý I vừa qua, những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm chưa đến 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Kế đến là những căn hộ có giá trung bình 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Dẫn đầu là những căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên, chiếm 49%.

Lý giải cho việc giá căn hộ tăng cao, các báo cáo cho biết, những dự án gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, tức mới đáp ứng được 1/4 nhu cầu. Vì vậy, người dân nên thận trọng nếu có ý định đầu cơ phân khúc này.