Cân đối nguồn cung mới – bài toán cần giải
Dữ liệu nghiên cứu của các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, kết thúc năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đã ghi nhận có những kết quả phục hồi tích cực. Theo đó, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà - “chốt chặn cuối cùng” để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường”, đã được củng cố, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, cùng sự vào cuộc tích cực của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.
Song song với đó, động lực phục hồi của thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai, hoàn thiện, tạo ra sự kết nối ngày càng thuận tiện, cũng góp phần hỗ trợ thị trường BĐS phát triển và gia tăng giá trị cho các sản phẩm BĐS trên thị trường...
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí cả giữa các doanh nghiệp cung ứng.
Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Trong loại hình căn hộ chung cư, nguồn cung mới lại chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm đến 65%. Sản phẩm căn hộ chung cư thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, chính thức “vắng bóng”. Nguồn cung căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng có được cải thiện nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.
Theo nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận có tới gần 10 nghìn sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với năm 2023.
Xét theo doanh nghiệp cung ứng, khoảng 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn, do những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 đã đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn.
Luật mới có hiệu lực nhưng chưa thể ngấm do hạn chế nguồn cung?
Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra nhận định, quá sớm để nói luật mới có tác động tốt hay không tốt đối với thị trường bất động sản, bởi chính sách cần thời gian thẩm thấu vào cuộc sống.
Theo Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, thời gian qua, nguồn cung bất động sản đến từ những sản phẩm có cách đây 3-4 năm, thậm chí hàng chục năm trước. Do đó, 3 luật vừa áp dụng, nhanh cũng cần 2-3 năm nữa mới có nguồn cung mới ra thị trường
Tuy nhiên, ông cho rằng, không hẳn khi có sản phẩm mới đã đánh giá được ngay, bởi chính sách ra đời luôn có tác động tâm lý lớn đến thị trường.
Thị trường bất động sản cũng giống như chứng khoán, tâm lý quyết định thị trường. Chẳng hạn, khi xuất hiện thông tin dự báo nguồn cung nhà năm nay tăng, thị trường sẽ có tâm lý giá không lên được nữa. Hay các vụ đấu giá đất với mức trúng cao cũng ngay lập tức tác động tới tâm lý nhiều người, sợ lỡ cơ hội.
Phó vụ trưởng Vụ Đất đai nhận định, thị trường bất động sản đang dần đi vào ổn định, do sự điều phối, quản lý của Chính phủ và các chính sách mới.
Nhìn lại cơn sốt bất động sản kéo dài từ cuối năm 2022 đến 2024, ông Lê Văn Bình nhận định vì thiếu nguồn cung, một phần do Covid-19 khiến nhiều dự án bị đình trệ, không có sản phẩm.
Ở giai đoạn năm 2023 đến 2024, tình trạng thiếu nguồn cung là nguyên nhân khiến giá tăng đột biến, người lao động khó tiếp cận được nhà ở khi mức giá phổ biến 50 triệu đồng/m2, nhưng phải đi rất xa; trong khi đa phần các quận nội thành có mức giá trên 70 triệu đồng/m2. Ngay cả nhà cũ, tập thể cũ cũng tăng gấp đôi so với trước.
“Đến thời điểm hiện tại, đà tăng giá bất động sản đang chững lại. Sắp tới các sản phẩm được tung ra thị trường tăng lên cùng với các chính sách được ban hành, thị trường sẽ dần ổn định. Người lao động có thể tiếp cận mua nhà”, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, đánh giá.