Chung cư: Nguồn cung thấp, giá bán cao

Thị trường căn hộ tại TP Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là thị trường TP Đà Nẵng. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%.

Tại thị trường Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư Hà Nội đã đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Theo đó, năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư ước tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây trên thị trường chung cư Hà Nội.

Tương tự ở thị trường TP HCM, căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp trung bình là 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT & kinh phí bảo trì), tăng 24% theo năm. Mức tăng này do hơn 70% nguồn cung mới của năm 2024 tại thành phố là các dự án từ cao cấp đến hạng sang và dự án mở bán giai đoạn tiếp theo được điều chỉnh giá bán tăng 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình có một dự án thuộc khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên tới 490 triệu đồng/m2 thông thủy.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, giá căn hộ chung cư thời gian gần đây liên tục tăng do nhiều nguyên nhân kinh tế, cung - cầu, chính sách và tâm lý thị trường. Trong đó, nguồn cung hạn chế là vấn đề được đề cập đến nhiều nhất, khi quỹ đất dành cho phát triển chung cư tại các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, đẩy giá đất nền lên cao; yếu tố pháp lý cũng là rào cản lớn khi các thủ tục kéo dài, đặc biệt là những quy định về cấp phép xây dựng và đấu thầu đất đai, làm giảm nguồn cung căn hộ mới; cũng với đó do các chủ đầu tư thiếu vốn nên cũng khiến các dự án bị đình trệ.

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận, giá bán nhà ở trên thị trường tăng một phần cũng do tâm lý găm hàng của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư thường không giảm giá mạnh mà thay vào đó áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán, tặng quà, chiết khấu lãi suất để giữ giá trị căn hộ; nhiều nhà đầu tư cá nhân sở hữu nhiều căn hộ cũng không muốn bán cắt lỗ, chấp nhận giữ tài sản chờ giá tăng trở lại.

Chung cư có thể tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản 2025

Trong suốt năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội liên tục tăng giá mạnh, đặc biệt tại khu vực trung tâm và vùng ven có hạ tầng phát triển tốt.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, năm 2024 là năm bản lề, tạo nền tảng tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 bước vào kỷ nguyên mới.

Cũng theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết năm 2024 là năm phân khúc chung cư chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tuy nhiên, trong thời gian tới, đà tăng giá sẽ chậm lại, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó. Ông Thịnh dự báo, trong năm 2025, giá chung cư khó có thể giảm, xu hướng giá sẽ đi ngang và duy trì ở mức cao do nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển dự án ngày càng lớn.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết loại hình nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư để bán tại Hà Nội đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ.

Bà Hằng cho rằng phân khúc căn hộ có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố neo ở mức cao, căn hộ chung cư đang trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư quan tâm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024. Do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cữ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

VARS cho rằng các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai.