Thu nhập không “đuổi kịp” giá nhà
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sụt giảm liên tục trong giai đoạn 2018-2023, từ mức hơn 20 nghìn căn hộ trong năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10 nghìn căn mở bán mới vào năm 2023. Không chỉ sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Thủ đô còn ngày càng mất cân đối. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm, từ chiếm tỷ trọng 35% vào năm 2019 cho đến khi chính thức “vắng bóng” vào năm 2023.
Đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại. Tính chung cả năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng được “bơm” ra thị trường.
Về giá bán, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong quý 2 năm 2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2/2025 đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019). Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại. Tuy nhiên thực tế thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện, giao dịch chuyển nhượng căn hộ vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm .
Mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Theo phản ánh từ các môi giới BĐS là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, vẫn không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ - những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ.
Kỳ vọng vào nhà giá rẻ?
Các tín hiệu gần đây cho thấy nhiều kỳ vọng hơn về phân khúc nhà ở giá rẻ dành cho người có nhu cầu ở thực.
Trong tuần trước, Vinhomes thông báo đã chính thức được Sở Xây dựng TP. Hải Phòng phê phê duyệt công bố thông tin, chuẩn bị cho quá trình mở bán dự án nhà ở xã hội Happy Home Tràng Cát tại phường Hải An.
Với 3.800 căn hộ trên quy mô triển khai 28,14 ha, đây là dự án nhà ở xã hội quy mô lớn nhất tại Hải Phòng, góp phần hiện thực hóa chiến lược phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp của Chính phủ.
Trước đó, với cam kết phát triển 500.000 căn nhà ở xã hội thông qua thương hiệu Happy Homes, từ tháng 7/2022, Vinhomes đã đồng loạt triển khai nhiều dự án quy mô lớn tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và tiếp tục đầu tư thêm các dự án khác tại Hưng Yên, Khánh Hòa, Hà Nội, TP.HCM… Sau dự án tại Hải Phòng, dự kiến cuối năm nay, khoảng 3.600 căn nhà ở xã hội dạng thấp tầng và 540 căn nhà ở thương mại liền kề sẽ ra mắt tại Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.
Hiện tại, Vinhomes không phải là doanh nghiệp duy nhất trên thị trường “năng nổ” với phân khúc nhà ở xã hội. Đầu tháng 6/2025, Sun Group đã khởi công đồng loạt dự án nhà ở xã hội, khu liên hợp thể thao và dự án bệnh viện đa khoa chất lượng cao tại Khu đô thị Sun Urban City tại Phủ Lý, Hà Nam (cũ).
Trong đó, dự án nhà ở xã hội có tổng diện tích xây dựng gần 4.000 m2, vốn đầu tư hơn 400 tỷ đồng, với khoảng 650 căn hộ diện tích 40-70 m2.
TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, nguồn cung nhà ở xã hội có nhiều chuyển biến từ đầu năm 2025 tới nay.
Việc cắt giảm thủ tục đầu tư và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo chỉ đạo của Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua là bước đi thiết yếu nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội, qua đó cải thiện nguồn cung, góp phần giải quyết bài toán chênh lệch cung - cầu cũng như “hạ nhiệt” giá nhà hiện tại.